【摘要】國資委要求中央企業從2008年1月1日起全面執行新準則，在具體執行投資性房地產準則的過程中，會計人員通過職業判斷而對企業一些業務事項做出的確認處理將影響企業的利潤、資產，影響企業管理層和會計報表的其他使用者做出決策。

　　【關鍵詞】準則；實施；影響；利潤

　　一、投資性房地產準則規范的業務

　　《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物。

　　投資性房地產屬于企業的一種經營活動，就某些企業而言，投資性房地產業務屬于日常經營活動，形成的租金收入或轉讓增值收益確認為企業的主營業務收入，但對于大部分企業或電力企業而言，是與日常經營活動相關的其它經營活動，形成的租金收入或轉讓增值收益應確認為企業的其他業務收入。

　　二、對投資性房地產準則的學習理解

　　(一)劃分投資性房地產意義

　　企業持有的房地產除了用作自身管理、生產經營活動場所和對外銷售外，出現了將房地產用于賺取租金、獲取增值收益的活動，甚至成為個別企業的主營業務。投資性房地產在用途、狀態、目的等方面已區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產，這就需要將投資性房地產單獨作為一項資產核算和反映，與自用的廠房、辦公樓等房地產和作為存貨的房地產加以區別，從而更加清晰地反映企業所持有的房地產的構成情況和盈利能力。

　　(二)投資性房地產業務有兩種表現形式

　　房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。在我國，土地歸國家或集體所有，企業只能取得土地使用權，故房地產中的土地是指土地使用權，房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。因此，投資性房地產業務的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權，這實質上屬于一種讓渡資產使用權的行為。房地產租金就是讓渡資產使用權取得的使用費收入；投資性房地產業務的另一種形式是持有并準備增值后轉讓的土地使用權，盡管其增值收益通常與市場供求、經濟發展等因素相關，但目的是為了增值后轉讓以賺取增值收益。投資性房地產業務也是企業獲取收益的一種經營活動。

　　(三)投資性房地產有兩種后續計量模式

　　企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。與國際會計準則相比，新準則采用公允價值計量模式的前提條件非常嚴格，只有在滿足特定情況的條件下，即有確鑿證據表明其所持有的房地產的公允價值能夠持續、可靠取得，才可以采用公允價值模式進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。采用公允價值計量可以及時反映企業管理層受托責任的履行情況，檢驗其作出持有和處置投資性房地產決策的適當性。

　　成本模式采用公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值和賬面價值的差額調整期初留成收益。采用公允價值模式計量的投資性房地產不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　三、投資性房地產對電力企業的影響

　　根據上海某中央企業財務資料進行分析可知，該企業目前持有的管理、生產經營活動場所和對外銷售以外的房地產，主要有職工住房等建筑設施。職工住房形成于上海市住房制度改革前，企業以福利形式購置、已分配給職工的住房(不同于企業集體宿舍)和政策規定已終止分配的少量存量房。按上海市房改政策，這些已分配給職工的住房產權歸企業，使用權歸屬于居住于內的職工，所有權待職工按上海市住房改革政策購買后轉移給職工，產權按政策價格轉移給個人后，職工方可將房產按市場價交易流通。少量存量房的產權和使用權均歸企業。目前，這些非管理、生產經營活動場所的房產原值約5 300萬元，占企業房產總值的25.86%，租金收入一百多萬元，占企業主營業務收入的0.0053%，對企業經營利潤影響甚微。

　　按國資委的要求，中央企業從2008年1月1日起全面執行新準則，按照投資性房地產準則，企業應對分配給職工并收取租金的住房按投資性房地產進行重新分類、計量、核算；企業對存量房也應按實際使用狀態重新分類、計量、核算，而該部分資產使用狀態頻繁變化和信息傳遞的滯后，又給會計及時、如實反映帶來了困難。

　　按準則規定，企業對符合條件的可以采用公允價值模式進行后續計量的采用公允價值計量，短期內會對企業利潤產生積極的影響。擁有投資性房產的企業，政策變更期的凈利潤會有較大幅度的提高。參照2008年活躍市場同類房地產交易價格計算，該電力企業該類房產價值高達18 700萬元。會計政策變更影響企業期初留成收益增長達 2.32%。如果電力企業擁有較大比重的投資性房地產，那么電力企業業績也將受該物業市場價格變化的影響；如果當年投資性房地產物業的升降幅度較大，那么就會增加電力企業業績的不穩定性。

　　另外，根據上海市房改政策，該電力企業不能主動處置這些已分配的房地產，房產使用者按房改政策購置，其價格遠低于企業按成本計價的資產凈值，一般每套公房售價2-6萬，處置損失影響當期利潤減少3.62%。

　　公允價值計量和實際處置對非投資性房地產企業的利潤產生了截然不同的結果，影響了企業真實地體現其資產價值，影響企業所得稅清算，進而影響企業現金流量，影響企業財務狀況。

　　四、電力企業的應對措施

　　筆者認為，持有投資性房地產的主要目的是賺取租金或資本增值，是企業的一種經營活動。對大部分電力企業來說，按投資性房地產準則重新劃分目前持有的管理、生產經營活動場所和對外銷售以外的房地產，有利于清晰地反映企業所持有的房地產的構成情況和盈利能力。同時，財務人員也應視企業經營和所處的政策環境做出判斷，進行分類和核算。

　　(一)企業目前持有的已分配給職工的住房

　　企業目前持有的已分配給職工的住房雖然也能收到少量租金，產權關系仍然保留在企業，但并不是以讓渡企業資產使用權換取租金收入為目的，與企業當前的經營已毫無聯系。同時，企業已失去對該類房地產的實質控制，房產的使用狀態自分配之日起就未發生變化，按活躍市場同類房產的公允價值核算、計量對企業的實際資產價值不產生實質影響。按照基本準則的規定，按“事項的經濟實質進行會計確認、計量和報告，不應僅以交易或者法律形式為依據”，故對此類資產應保持原有的會計核算記錄，保持體現地方政府房改的歷史政策，只有這樣才能真實反映企業的房產價值、正確反映企業執行政策的成本，體現企業對社會的貢獻。

　　(二)企業目前持有的存量房

　　企業目前持有的存量房的持有目的雖不能完全說是為了“賺取租金或資本增值，或兩者兼有”，但此類房產的用途已發生變化，按政策規定，已不能按福利形式進行分配。處在較好地段的房產已為企業帶來一定的租金收入，而這些房產的正確計量、確認對企業的資產價值將產生較大的影響，按公允價值確認計量可以真實地反映該類資產的市場價值，為企業管理層適時作出繼續持有和處置決策提供信息。故對該類房產需要全面調查分析、了解房產市場行情，按用途重新進行分類。對于必須留用于職工集體宿舍的房產應劃分為企業非生產用房，對已用于出租的房產應劃分為投資性房地產，并按公允價值進行后續計量。

　　總之，財務人員只有在全面分析企業房產現狀和當地政府政策的基礎上，才能根據投資性房地產準則做出判斷、選擇計量、進行核算。這樣有利于企業管理層及時了解公司非主營業務占用資產的情況，適時做出處置判斷，盤活企業存量資產，減少存量房維護支出，降低企業房產風險，做大企業主營業務；有利于會計報表其他使用者了解企業資產的實際價值，了解投資性房地產對企業資產價值、資產盈利能力的影響。

　　【主要參考文獻】

　　[1] 中華人民共和國財政部.企業會計準則[M]. 2006.

　　[2] 上海市房改政策[S].