2009-11-18 23:29 來源：于 文
【摘要】房地產評估行業在我國走過二十幾年風雨歷程，隨著新會計準則的頒布，房地產評估在社會經濟生活中的作用越來越大。本文探討新會計準則對房地產評估的影響及其應采取的策略。
【關鍵詞】新會計準則；公允價格；房地產評估
2006年2月15日，財政部正式發布了新企業會計準則體系。新會計準則是在國際會計準則趨同背景下出臺的，吸收了國際會計準則的成果。其中《企業會計準則第3號——投資性房地產》改變了以往企業會計制度對所有房地產都是按照歷史成本進行會計計量的局面，允許企業在一定條件下，按照公允價值進行會計計量。企業自己按照公允價值計量其投資性房地產存在問題，企業自身很難具有真正的公允性，因此，必須委托外部獨立的專業房地產評估機構。房地產評估屬于房地產中介范圍，無論從國外還是我國沿海發達城市來看，它都本應是一個前途無量的行業。然而，房地產評估行業中的業務費盛行，的確又給評估業界帶來了黑暗。
一、房地產評估的類型
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這類評估一般是在交易雙方發生意見分歧或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。
（二）房地產抵押貸款評估
這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估。它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具有法律效力，形成法律文件，對雙方具有約束力。這種評估值一般較低。
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這種評估是房地產交易管理部門對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而作的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值計算繳納稅費。
二、新會計準則對房地產評估的影響
在新會計準則下，進行投資性房地產后續計量時，可以采用公允價格模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據表明該投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價格模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產提取折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值評估的評估范圍包括四個方面： 第一是已經出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經營、租賃方式出租的建設用地使用權和建筑物；第二是持有并準備增值后轉讓的建設用地使用權，是指企業取得，增值后轉讓的土地使用權， 當然已經被認定是閑置土地的不能按照公允價值進行計量；第三是某宗房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，這種情況下需要分開進行計量。對于能夠單獨計量和出售、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產，按照公允價值進行會計計量；對于另外一部分，當然不能按公允價值進行會計計量；如果不可區分的話，也不能按照公允價值進行會計計量。涉及估價對象的法律權屬，按照公允價值進行計量的房地產，應該是有合法產權的房地產。但是，房地產市場可能會存在投機現象，房地產市場的供求關系可能會因此產生扭曲，從而形成風險。第一個風險是，投資性的房地產公允價值評估的利益相關方比普通的房產交易評估涉及的利益當事人要多，從而造成相關責任的模糊不清等風險。一般的房產交易評估，往往只涉及交易雙方，而公允價值評估涉及的利益相關方大致有七個：政府和政府的監管部門；公司股東， 因為公允價值的計量直接涉及企業在市場上的表現，公司的企業價值發生變化，公司股東的利益會受影響；公司的高管層；公司的員工，他們也有切身的利害關系；公司外部相關利益人，例如公司債權人；潛在投資者；公司的競爭對手和合作伙伴。第二個風險是，在市場發生變化的時候，公允價值會計計量會出現兩種可能。一種可能是在房地產市場持續上漲的時候， 按照公允價值會計計量，必然體現為企業的利潤增加，公司在資本市場表現卓著，股票的價值會在資本市場上得到反映，在企業的現金流并沒有增加的情況下，上市公司仍然可能獲得融資，這種情況下， 公司高管層會不會借助公允價值來進一步高估房產的價值?這種可能性不能排除；另外一種可能是當房地產市場持續下跌的時候，按照公允價值進行會計計量，企業的利潤會減少，相應的企業價值反映在資本市場上，股票會有一些下跌，企業的現金流并不會因此減少。所以，公允價值會計計量在一定程度上好比一個放大器，把企業價值在資本市場的表現進一步放大。2006年12月中國允許外資銀行在13個城市經營，外資銀行在中國實行國民待遇，國外銀行與國內銀行在人員管理等方面形成競爭。這給房地產評估行業帶來了機遇。境外銀行對業務費抓得很緊，香港謝樹林金鋪由于與國內旅行社簽訂回扣協議，已被出局，信譽掃地。相信今后銀行應當是通過吸收儲蓄發放貸款來贏利，而不是通過收取業務費來占領市場，發展銀行業。
三、新會計準則下完善和加強房地產評估的措施
（一）完善法律法規體系的建立
當前我國房地產評估行業各個方面的法律法規都不太健全，某些領域甚至是空白的。為了使我國房地產評估行業能夠健康的發展，應該頒布一些相關的法律規范，從而解決房地產評估的管理問題，實行統一管理；解決房地產評估行業的競爭問題，實現真正的政企分開，使評估行業健康有序地競爭；解決房地產估價師職業道德不高問題，提高房地產估價師的責任感和風險意識；解決房地產評估結果客觀合理問題，規范房地產評估方法和程序。對于目前已經有的一些條例、規定，要加以統一，打破門戶之見，使它們統一口徑，統一標準，排除相互間的干擾，互為補充，互為完善。
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房地產評估是一項專業技術性工作，其生存之本在于科學的理論基礎。只有為客戶提供獨立、客觀、公正又具有嚴密邏輯性的估價報告，客戶才會信服這些結論，工作才能為市場所認可。估價工作粗糙化，估價結論簡單化，估價報告沒有理論依據，缺少技術含量，這樣的報告是很難讓人信服的。因此，必須加強估價理論研究，提高估價的技術含量。
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在縱向上實行統一領導，分級管理，即在房地產估價管理方面的重大方針政策應由國家統一制定，而在具體執行國家政策上，又要結合本地區和本部門的情況進行管理，要發揮各級管理部門的積極性，因地制宜地做好房地產估價管理工作。在橫向上，應明確房地產估價管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業、跨部門、跨系統的房地產經營機構和團體，不論其經營形式和隸屬關系如何，都應歸口到房地產管理部門進行統一管理。價格歸口管理是指各行各業房地產經營單位房地產商品的銷售、租賃、抵押等價格的確定和調整，必須由房地產管理部門統一審核、監督和檢查。另外，還應建立房地產估價監督機構，包括對社會估價機構和對政府房地產估價部門的監督。對于估價中玩忽職守、串通舞弊、弄虛作假，致使估價結果有失公允的，政府有關管理部門應視情節輕重給予處理。
（四）注重制度創新
評估機構應建立、健全完善的內部質量控制體系，要有一整套質量控制政策和程序，樹立質量至上的觀念，保持應有的職業謹慎，嚴格按《規范》和有關法律法規進行評估工作，擬定科學的評估計劃，采用正確、恰當的評估程序和方法，制作全面規范的評估報告。特別是建立完善并確實執行估價復審制度，復審制度不僅可以提升估價師的專業水準，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當，并對評估報告進行恰當性檢查，從而有效地降低評估風險。還必須加強對行業的統一管理和監督職能，對評估機構和人員作定期和不定期的檢查，對發現的違法違紀行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環境。同時穩步設立評估風險基金，以提高評估機構的抗風險能力。
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創新是房地產評估企業的核心競爭力，“技術創新”、“管理創新”、“服務創新”是企業持續發展的源泉。因循守舊、固步自封，企業就可能在市場上萎縮甚至被淘汰。目前我國房地產評估機構本身的競爭力主要具有如下特點：一是房地產中介機構資質單一，僅限于房地產估價、經紀、咨詢，因而較難在市場發展。房地產中介機構應尋求強強聯合、資質共享，人員資格共用，以提供更優質的服務。二是對經營和股權的關系認識不清。個別機構對經營和股權的關系認識不清，為保護股東利益不顧外來人才資源的發揮，只有股東才能任部門經理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是估價師。有些評估機構的大股東本人不是估價師。房地產估價是個專業性很強的行業，不是估價師作為大股東違反了建設部142號令專職注冊估價師應占60%股份的規定。四是股權集中。有些評估機構只有一個股東，股權太集中吸納不了人才，也難以做大做強。應改變股權結構，吸納優秀人才，獲取管理經驗，以提供更加優質的服務。
（六）提高評估人員素質
要把提高評估從業人員的素質水平作為保證房地產評估業健康持續發展的重要因素。要保持評估人員持業能力以適應社會對它的要求，就要注重評估人員的后續教育。行業主管部門和行業協會應有計劃地組織人員集中進行培訓和考核活動，評估機構和人員也可根據自己的情況和特點進行自我培訓。后續教育應擺脫那種為教育而教育的形式主義，應針對當前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用評估人員相互交流討論的形式，使后續教育切實為提高評估人員素質水平服務。同時建議實行估價員等級制度。估價員一般可分為估價員、助理估價師、估價師和高級估價師。為了配合估價人員等級制度還應積極推行估價師考試和注冊制度。1995年以來，我國實行了估價師資格考試，通過這一考試者可獲得注冊估價師職別。按照國際慣例，房地產估價師制度要對報考者的學歷、工作經歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經過考試合格后方能注冊，注冊后方可從業。這一制度的推廣有利于消除在資格評審過程中出現的論資排輩、講人情、拉關系等不正之風，確保評估隊伍的可靠性。
（七）加強相關領域的開拓
我國的房地產評估行業由于起步較晚，市場競爭意識薄弱，大多數企業規模偏小、業務單一，抗風險的能力比較差。其實，房地產評估行業具有很多專業優勢，比如對當地房地產市場具有較深入的了解，對工程建設、會計財務、建筑設計、規劃等都有一定專長。因此我們要充分發揮自己的優勢，多元化開拓的道路，提高自己的抗風險能力。從國內及國際上一些成功的評估機構來看，他們都非常注重這方面的發展。他們不單單從事房地產評估行業，而是將業務拓展到房地產咨詢、策劃代理、房地產開發、經紀以及資產評估、置業擔保等相關行業，大大提高了自身的競爭能力，完成了從單一化經營到多元化發展的轉變。因此，房地產評估行業利用自身優勢走多元化發展的道路是必然趨勢。唯有這樣，我們才能真正打破一切壟斷，完成自身飛躍，在市場經濟中立于不敗之地。
總之，在新會計準則下，一個房地產評估機構的生存與發展最終要靠自身價值的確定，開放的市場、競爭的市場，更需要行業的自律、自強。
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