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拆遷評估中房屋法定用途的確定
新的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定了房屋拆遷按照市場價值補償?shù)脑瓌t，這使得房地產(chǎn)估價在拆遷過程中起到十分重要的作用。
房屋拆遷是一項政策性很強的工作。房屋拆遷估價不僅涉及估價理論和方法等具體技術(shù)問題，最重要的，是政府政策的影響在很大程度上決定了估價的思路和方向。
拆遷估價的市場標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被拆遷房屋的公開市場價值，指的是市場未知拆遷信息狀態(tài)下的公開市場價值，即拆遷估價只考慮該房屋過去的狀態(tài)，而不考慮將來的用途。
房屋（土地）的用途，對估價結(jié)果具有重大影響。同一房屋若用途不同，其價格可能要相差幾倍甚至十幾倍。可見，確定房屋用途是拆遷評估的關(guān)鍵內(nèi)容和前提條件。
有的房屋用途在權(quán)屬證書上標記的很明確，如商業(yè)經(jīng)營性用房、辦公用房、居住用房、工業(yè)廠房等。但在估價實踐中，經(jīng)常遇到房屋的實際用途與產(chǎn)權(quán)證件記載的用途不符的情況。許多臨街或有較好出路的居住房，就存在著從事商業(yè)性經(jīng)營活動的現(xiàn)象。拆遷評估時如果以居住性房屋進行估價，勢必給被拆遷人帶來一定損失。事實上，在未知拆遷信息時，該房屋由于具有商業(yè)功能其市場價值也會超過同地段類似的居住性用房。
那么，如何確定該類房屋的用途呢？建設部制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定了四種方法：
1、一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；
2、當?shù)卣畬Σ疬w房屋的性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；
3、拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果確定；
4、不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。
即便如此，往往還是爭議不斷。究其原因，主要是政府職能部門依據(jù)法律法規(guī)不能滿足其改變房屋用途的要求。被拆遷人的理由是：我的房屋作為經(jīng)營性用房已經(jīng)幾年、十幾年了，月月繳稅，合法經(jīng)營。現(xiàn)在拆遷了，為何不按商業(yè)用房補償呢？
對此，筆者認為，對于改變用途的房屋，規(guī)劃、房管部門應該及時發(fā)現(xiàn)、處理。確實符合最高最佳使用原則（法律上許可、技術(shù)上可行能、經(jīng)濟上可行、價值最大化）的，應該給予改變；不符合條件實在不宜改變用途的，應該及時予以糾正，并下發(fā)“限期改正通知書”，不能等到拆遷時再去處理。這樣可以避免許多拆遷補償時的糾紛。
對于拆遷時房屋用途和權(quán)證記載的用途不符的房屋，有的地方采取了一些變通的做法。例如，在被拆遷地點從事商業(yè)經(jīng)營一定時間的，可以認定商業(yè)用途，但要提供相關(guān)證明（如工商執(zhí)照），并且在這段時間內(nèi)規(guī)劃、房管等部門沒有提出糾正意見。
拆遷是城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善的重要手段，是城市發(fā)展到一定階段的必然過程。拆遷評估涉及千家萬戶的切身利益。準確定位房屋的用途，是估價機構(gòu)公正合理評估的基礎(chǔ)和前提。
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