什么是基準地價？

　　基準地價是根據城鎮土地的不同用途、所在區位及市政府基礎設施、土地開發情況、以及對土地實際利用過程中所產生的基本經濟效益，按照一定的條件和方法測算出來的一定時期內的城鎮土地的平均水平價格。基準地價由土地出讓金、基礎設施配套建設費、土地開發及其它費用等構成。

　　土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為“地價”。出讓金包括土地開發投資費用和使用期內的金額土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即“地租 ”，是土地所有權在經濟上的體現。如批租 50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。

　　土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費；另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發公司進行受讓土地的開發工作。例如上海北京東路 71號地塊面積為2.38萬平方米，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發公司與上海黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，并投資5300萬美元。舊區的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50-70％左右。

　　土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

　　土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。

　　土地價格

　　由于我國實行城鎮土地國有制，城鎮土地出讓的是一定年限的土地使用權，因此向土地受讓者征收的土地出讓金可稱之為“土地使用權價格”。

　　土地估價要遵循以下主要原則：①合法原則；②最高最佳使用原則；③供求原則；④替代原則；⑤估價時點原則；⑥公平原則。

　　土地估價的主要方法有：①成本法；②比較法；③收益還原法；④剩余法；⑤路線估價法。

　　一般說來，地價體系包括基準地價、標定地價和土地使用權出讓底價。