住房抵押貸款證券（MBS）是一種創新金融工具，是指銀行等金融機構發放個人住房抵押貸款后，把所持有的抵押貸款債權出售給一家特別機構，該機構將其收購的抵押貸款按照貸款期限、利率、抵押房產類型等條件進行標準化組合，經過擔保或信用增強后在資本市場上發行的證券。住房抵押貸款證券化就是形成住房抵押貸款的二級市場的過程。國外發達市場經濟國家的實踐表明，實行住房抵押貸款證券化能成為貸款發放機構的堅實后盾，通過證券化，可以源源不斷地從資本市場上獲取資金用于發放住房抵押貸款，以支持更多的住房消費者圓住房之夢。

　　隨著我國住房制度改革進程的加快，個人住房抵押貸款的需求量和實際發放量迅速增長。但是當住房抵押貸款發展到一定規模時，商業銀行就會面臨較大的資金缺口，出現資金來源的短期性與貸款資金需求的長期性的矛盾。借鑒國外經驗，我國要繁榮房地產市場，發行MBS將是一個必然趨勢。

　　它的積極意義主要表現為：首先，發行MBS可以使商業銀行通過出售抵押貸款債權實現提前套現從而增加銀行資產的流動性，還可以將住房抵押貸款的風險分散，并且可以把抵押貸款業務從資產負債表內移到表外，就可以回避資本充足率的限制；其次，MBS具有信用級別高、收益率較高、流動性較好、未來現金可預測性強等優點，會非常受投資者歡迎；再次，發行MBS可以擴大住房貸款市場的規模，提供長期穩定的貸款資金來源，使銀行有能力延長個人住房貸款期限，調低貸款利率，增加貸款額度。這對于鼓勵個人貸款購房、增強居民購房的支付能力必將起到積極作用，也必將會使住宅產業顯示出強勁的增長勢頭。

　　勿庸置疑，我國住房抵押貸款證券化對商業銀行、投資者、貸款者來說具有很大的積極意義。從學術界到政府有關部門對盡快發行MBS的呼聲也很高，工商銀行、建設銀行等機構都對住房抵押貸款證券化進行了研究并且提出了一些研究方案，但證券化的實施卻依然是“猶抱琵琶半遮面”，始終“呼之不出”。筆者認為，住房抵押貸款證券化具體操作方案之所以遲遲未見推出，是因為目前我國實現抵押貸款證券化還存在很多障礙。

　　一、目前我國住房抵押貸款一級市場發育不成熟

　　1.一級市場規模太小。截至到2001年末，我國四家國有商業銀行發放個人住房貸款余額為5072億元，雖然比年初增加了1994億元，增幅達65%，但個人住房貸款余額占各項貸款余額的比重為2%.占GDP的比重為5.2%.從發達國家和地區的情況來看，1999年底，住房抵押貸款余額占GDP的比重，英國為56%、美國為54%、日本為33%、香港地區為31%，可以看出，我國目前住房抵押貸款的規模還很小。而創立MBS市場時，需要將抵押貸款債權構建成標準化的資產池，如果沒有相當規模的貸款積累，就無法找出足夠多在還款期限、利率標準、房產性質、違約率等方面相同的債權，當然就無法實施“打包”“重組”等標準化操作，發行MBS的資產池也就無法建立。

　　2.一級市場貸款條件不統一。住房抵押貸款在全國剛剛興起，雖然1997年我國出臺了一部《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，但它對具體的實施細則并未明確規定，還沒有形成全國統一的住房抵押貸款體系。各地、各銀行之間的情況不同，在貸款標準、貸款格式、發放程序、信息管理等方面有很大差異，貸款條件的不統一，也使得構建標準化的資產池步履艱難。

　　二、商業銀行壓力和動力不足

　　1.目前我國住房抵押貸款在銀行資產中所占份額較低，還沒有對銀行資產的流動性造成威脅。國外銀行之所以實行抵押貸款證券化，主要是為了解決資金流動性不足帶來的資金結構不匹配及防范流動性風險。根據國際經驗，住房貸款占全部貸款比例達到30%左右時，可能給銀行帶來流動性威脅，商業銀行就會提出住房抵押貸款證券化的要求。可是，我國目前住房抵押貸款的規模還很小，僅占總貸款余額的2%左右。從整體上來講，我國商業銀行存款的總量大于貸款，有大量的閑置資金，并且我國居民的儲蓄總量屢創新高，目前商業銀行發放住房抵押貸款的資金非常充足。所以盡管個人住房抵押貸款的數量增加很快，但還沒有給銀行造成流動性的威脅。

　　2.目前住房抵押貸款的違約率較低，還沒有對銀行資產的安全性造成威脅。我國銀行資產的質量很差，其中不良資產所占比例至少在25%以上，而1999年美國花旗銀行的不良資產率僅為0.6%.在我國銀行目前的資產中，住房抵押貸款一直是國有商業銀行的少有的優質資產。雖然利率的波動、就業收入的增減、借款人的健康狀況、房地產價格的震蕩等因素也會使住房抵押貸款存在一些安全性風險，但目前它的違約率卻很低，其不良資產率僅為0.23%.另外，隨著個人住房抵押貸款在銀行總資產中比重的不斷增加，商業銀行不良資產所占的比例也會逐步下降，將使商業銀行的資產質量得到明顯的改善。因此，商業銀行不愿把自己的優質資產出售給其他投資者，當然住房抵押貸款證券化的腳步也就無法前行。

　　3.實行住房抵押貸款證券化會使銀行的收益率降低。如果將住房抵押貸款的債權出售，原本由銀行一家獨享的貸款收益就要大部分隨著債權而轉移給投資者，進行證券化操作的特別機構也需要從中獲得證券發行的手續費和管理費。一盤美餐被多方分食，那么銀行就只能通過發放和回收住房抵押貸款取得一些中間的服務費用，不能像現在這樣獲得由于存貸利息差帶來的明顯的收益。所以，目前商業銀行要求實行抵押貸款證券化的意愿不強烈。

　　三、我國現行的法律法規不夠完善

　　住房抵押貸款證券化是一項程序性強，涉及多方經濟利益的工程，只有完善的法律、法規才能確保它的有效運行。隨著市場經濟的建立，我國先后頒布和修改了二系列經濟法律、法規，以維持經濟秩序。但由于我國抵押貸款市場起步較晚，相關的法律建設還很不完善，尤其是住房抵押貸款證券化的政策法規還未出臺，對于證券化過程中可能出現的問題尚無明確的法律依據。現行某些法律法規與住房抵押貸款證券化的某些操作手續還有許多相違背的地方，這些都極大限制了住房抵押貸款證券化的發展。因此在法律上亟待解決以下幾個問題：

　　1.住房抵押貸款證券的潛在投資者很多，尤其是一些機構投資者將是購買住房抵押貸款證券的主力軍，但在我國目前法律環境下，一些擁有長期資金的投資者卻不能進入證券市場。在穩定金融秩序的前提下，應該制定相關的法律，允許其中一部分進入MBS投資領域。

　　2.當商業銀行或發行住房抵押貸款證券的公司破產時，需要進行破產隔離操作，并且需要一個信托公司介入，但在目前我國還沒有《信托法》對此項內容做出規定。

　　3.住房抵押貸款的債權轉讓是該資產證券化的一個重要環節，但是現行法律規定，該債權轉移時，必須抵押人到場同意才能完成，而實行住房抵押貸款證券化，涉及的抵押人數目龐大，不可能要求其一一到場，所以，現行的法律法規必須調整。

　　4.在實行住房抵押貸款證券化的過程中需要涉及到很多中介機構，如資信評估機構、房地產評估機構、擔保與保險機構、公證機構等的參與。這些中介機構彼此之間關系的協調，職責的分配等問題，目前還沒有法律做出明確的規定，而這些中介機構的共同配合對住房抵押貸款證券化市場健康有序的發展將起到積極的促進作用。

　　四、有關會計、稅收制度的欠缺和空白

　　發行MBS還會遇到會計、稅收方面的技術問題。這些問題會影響到證券資產的合法性、盈利性和流動性，也關系到每一參與者的利益。我國現行的會計制度、會計準則關于住房抵押貸款證券化的處理上還是一片空白，所以需制定一套適應于復雜的創新金融環境的、較為完善的關于住房抵押貸款證券化的會計制度。另外，目前的稅收制度對于資產銷售的稅收、特設載體的所得稅處理以及投資者的稅收，實施MBS過程中哪些環節該收稅、哪些環節不該收稅、按怎樣的標準收，都沒有明確的規定。制定合理的稅收政策，降低證券化的融資成本，是十分重要的，對住房抵押貸款證券化將起到助推器作用。

　　在我國實行住房抵押貸款證券化的過程中，除了要遇到上述一些主要障礙之外，也要解決一些其它問題，如完善中介機構、監管MBS的運作、培育一些合格的技術人才、管理人才等。總之，住房抵押貸款證券化是一項復雜的金融工程，它需要政府的支持以及多方的努力，這樣才能逐步清除橫在我們面前的障礙，為我國MBS的實施鋪出一條平坦大道。