在具體實務中，房地產企業通常容易將房地產開發費用與房地產開發間接費用相互混淆，從而帶來稅收上的風險。

    一、房地產開發間接費用的組成

    房地產企業開發的商品房屬于存貨范疇，并且房地產企業開發商品房要達到預定可使用或者可銷售狀態，一般都要經過一年以上時間，所以，對房地產開發企業為開發商品房而發生的借款費用一般應當予以資本化。根據相關性原則，對于多個成本核算對象發生的借款費用，還應當按照一定的標準在不同成本核算對象中進行分攤。

    原有會計制度中，對于企業為生產存貨而發生的借款費用，不論該貨物生產時間是否超過一年以上，借款費用均計入“財務費用”科目。而《土地增值稅暫行條例》的出臺也是以原有會計制度為背景，這從該《條例》中有關“財務費用科目中的利息支出”的表述中就可以看出。“財務費用”科目正是依據當初會計制度應當計入的會計科目（現行會計制度所發生的借款費用是計入“開發成本”或“開發間接費用”科目）。對于生產存貨發生的借款費用予以資本化是后期會計政策的調整，而會計政策的調整并非意味著土地增值稅政策也應當隨之調整。根據土地增值稅政策，除利息支出外的其他開發費用按照土地和開發成本兩項之和的5%以內計算扣除。而除利息支出外的其他開發費用包括了除利息支出以外的借款費用、管理費用和銷售費用。所以，在現行會計制度下，借款費用雖然應當計入房地產開發成本，但在土地增值稅清算時應當進行納稅調整。

    房地產企業延期還貸所支付的利息以及銀行罰息雖然不屬于行政性罰款，但根據《國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第八條第二款，對于超過貸款期限的利息部分以及加罰的利息不允許在土地增值稅前扣除。

    借款費用的企業所得稅稅前扣除上，在《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》列舉的開發間接費用中并未提到借款費用。這是否意味著借款費用就不能計入開發間接費予以稅前扣除？其實未必。首先，《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》中列舉的是開發間接費用僅是主要內容，而并非窮盡了所有。其次，根據《企業所得稅法實施條例》第三十七條的規定，企業在生產經營活動中發生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除；企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的，在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的成本，并依照規定扣除。可見，《企業所得稅法實施條例》繼新企業會計準則出臺之后，為了減少與會計之間的差異而吸納了新企業會計準則對借款費用資本化的規定。只不過企業所得稅法中將會計準則中的“經過相當長時間”進行了具體細化，細化到12個月以上，以便于實務操作。另外，對房地產開發企業向非金融企業借款的利息支出，超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分，應當進行納稅調整；對于超過貸款期限的利息部分以及加罰的利息均允許在企業所得稅前扣除。

    二、房地產開發間接費用的分攤

    如果房地產開發企業僅開發一個項目或是僅有一個成本對象，則開發間接費用屬于能夠直接計入成本對象的成本，可以視同建筑安裝費用按照單位面積成本在完工開發產品與未完工開發產品之間進行分配。如果房地產開發企業開發多個項目或有多個成本對象，則開發間接費用就需要在完工開發對象與未完工開發對象之間進行分配。房地產開發企業應于每月終了對開發間接費用進行分配，并計入有關開發產品的成本。但對借款費用分配方法的選擇上，《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第三十條明確規定：借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，只能選擇按直接成本法或預算造價法進行分配。

    三、房地產開發間接費用的處理

    房地產開發企業在確定成本核算對象為兩個以上的情況下，應當將“開發間接費用”作為一級會計科目設置。開發間接費用雖也屬于直接為房地產開發而發生的成本，但由于不能清晰地歸入某個成本對象，因而需要將“開發間接費用”作為過渡會計科目。即房地產開發企業發生的開發間接費用應先記入“開發間接費用”科目，然后按照適當分配標準，將它分配記入各個成本對象下的“開發成本—開發間接費用”二級科目，期末“開發間接費用”科目無余額。只有一個成本核算對象而發生的開發間接費用，則直接記入“開發成本—開發間接費用”科目。開發間接費用的總分類核算在“開發間接費用”賬戶進行，企業所屬各內部獨立核算單位發生的各項開發間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發間接費用”賬戶的借方。

    舉例：某房地產開發企業的內部獨立核算單位在2011年5月份共發生開發間接費用41 600元，發生時的會計分錄如下：

    借：開發間接費用              41 600

        貸：銀行存款（或應付工資等）    41 600

    該房地產開發企業當月各成本對象實際發生的直接成本520 000元，確定的成本對象為三個，其中：商品房A直接成本為200 000元，商品房B的直接成本為240 000元，配套設施直接成本為80 000元。假設間接費用采取直接成本法分攤，由此計算5月份各成本對象應分配的開發間接費：

    商品房A：41 600×200 000÷520 000＝16 000（元）；

    商品房B：41 600×240 000÷520 000＝19 200（元）；

    配套設施：41 600×80 000÷520 000＝6 400（元）。

    具體會計分錄如下：

    借：開發成本——房屋開發成本A     16 000

        開發成本——房屋開發成本B     19 200

        開發成本——配套設施開發成本   6 400

        貸：開發間接費用                41 600