近日，有納稅人詢問，根據《房產稅暫行條例》第三條規定：“房產稅依照房產原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。”以及《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第十五條規定：“房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿‘固定資產’科目中記載的房屋原價。”那么，企業評估增值的房產及土地是否應當繳納房產稅？

　　《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）規定：“對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。”現行企業適用的會計制度主要包括《企業會計制度》、《企業會計準則》。《企業會計制度》規定，企業的各項資產應當按取得時的實際成本計價，除法律、行政法規和國家統一的會計制度另有規定外，企業一律不得自行調整其賬面價值。在歷史成本計量模式下，資產應按照購置時支付的現金或者現金等價物的金額，或按照購置資產時所付出的對價的公允價值計量；負債應按照因承擔現時義務而實際收到的款項或者資產的金額，承擔現時義務的合同金額，或者按照日常活動中為償還負債預期需要支付的現金及現金等價物的金額計量。《企業會計準則——基本準則》規定，會計計量應遵循5種屬性，即歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值和公允價值，并對會計計量的適用作了原則性規定，即企業在對會計要素進行計量時，一般應當采用歷史成本計量，如果采用重置成本、可變現凈值、現值、公允價值計量的，應當保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量。所以，企業只有在發生合并、分立、股權重組、接受資產投資等情況下，應當按照會計制度調整相應資產的賬面價值。

　　由此可見，對法律、行政法規和國家統一會計制度規定的房產評估增值，并且按照會計制度規定應當調整房產原值的，應當按規定調整后的原值為基數計算繳納房產稅。對應按規定調整房產原值而未按法律、行政法規和國家統一會計制度規定調整相應房產原值的，稅務機關將按照會計制度規定應確認的房產原值為基數征收房產稅。另外，企業自行對房產的原值進行的評估增值并相應調整的賬面價值的，該調整后的賬面價值由于不具有法律上的依據，不能據此改變“房產原值”，房產稅仍按照會計制度應確認的房產原值為計稅基礎。

　　對評估增值的土地價值，根據《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）的規定，自2010年12月21日起，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。所以，企業按照規定對房屋所占土地進行評估增值的，不論企業是否記入房產原值，均應當按取得價款并入房產原值依法計算繳納房產稅，并且如果所評估的房產宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。例如，假設0.5以下的容積率，土地購置價格為1000萬元，總面積為1000平方米。其中，房產占用土地面積為100平方米，則按照房產占用土地200平方米，則應當計入房產原價的土地使用權價值為：1000×200÷1000＝200萬元；如果容積率高于0.5，則計入房產原值的土地價值為100萬元。