問：外商投資房地產開發經營企業在所得稅處理上有什么特殊規定嗎？

　　答：一、企業從事房地產經營業務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規定計算繳納企業所得稅。當期應納稅額，按以下公式計算：

　　應納稅額＝應納稅所得額×適用稅率－已售房產已預征的所得稅＋當期預征所得稅

　　二、企業預售房地產的，其取得的預收款，應按《國家稅務總局關于外商投資企業從事房地產開發經營征收所得稅有關問題的通知》（國稅發[1995]153號）的規定，預征企業所得稅。

　　三、企業應以房地產管理部門出具工程項目合格證之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續之日的較早者為房地產銷售開始。企業自房地產銷售開始，應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業年度實際應納稅額。

　　四、房地產銷售收入的確定，以權責發生制為原則，具體可根據銷售方式的不同，按以下原則確定：

　?。ㄒ唬┎扇∫淮涡匀~收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發票之日作為銷售收入的實現。

　　（二）采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現。

　?。ㄈ┎扇∫酝恋厥褂脵嗷蚱渌敭a置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現。

　　（四）采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷售收入的實現。

　　五、企業銷售房地產所發生相應成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。企業應根據當期銷售面積以及可售單位工程成本費用，確定當期成本費用。企業可售單位工程成本費用按下列公式確定：

　　可售單位工程成本費用＝可售總成本費用÷總可售面積

　　可售總成本費用是指應歸屬于可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘查設計等開發前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為開發建設工程而發生的管理費用、財務費用和銷售費用。總可售面積是指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確規定的面積。

　　六、企業發生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續發生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行匯算。售后發生的配套設施費預提比例，可由企業提出申請，主管稅務機關審核同意后執行。

　　七、企業以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業當期應納稅額。

　　企業采取先租賃后又售出房地產的，原在租賃期間實際已經記提的房屋折舊，不得在售出時再作成本、費用扣除。

　　八、境外企業與企業簽訂房屋包銷協議，為企業包銷房地產的，其包銷業務應屬于境外企業轉讓我國境內財產的性質。境外企業取得的房屋轉讓收益，應按《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》第十九條及其《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法實施細則》第六十一條規定，繳納企業所得稅。

　　上述包銷業務是指：境外企業與企業簽訂房屋包銷協議并辦理了產權轉移手續，且境外企業在銷售房屋時使用本企業收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質的業務，應按照《國家稅務總局關于從事房地產業務的外商投資企業若干稅務處理問題的通知》（國稅發[1999]242號）的規定執行。

　　九、凡按合同規定投資各方分配房產的，企業應首先歸集房產建造過程中所發生的費用（包括中方以土地使用權作為投資的費用）后，再根據合同規定的房產分配方法，劃分雙方房產的成本、費用。雙方各自銷售房產時各自繳納企業所得稅。