問：S公司開發的商鋪采用“售后租回”的銷售方法，不知能否參照售后租回作會計處理，即：賣主（即承租人）應將售價與資產賬面價值之間的差額予以遞延，并在租賃期內按照租金支付比例進行分攤，作為租金費用的調整。若參照此方法進行會計處理（1）“售后租回”業務銷售過程中的營業稅是否需要繳納，如何繳納？（2）營業稅能否按遞延收益減去租金收入后的額度作為納稅營業額？如果采取“售后回購”又該如何繳納營業稅？

　　答：房地產開發商采用“售后租回”或“售后回購”方式，會計上應當按照《企業會計制度》的規定，根據“實質重于形式”原則進行賬務處理，但必須根據稅法規定計算繳納營業稅。《關于房地產開發企業從事“購房回租”等經營活動征收營業稅問題的批復》（國稅函[1999]144號）文件規定，房地產開發公司采用“購房回租”、“售后回購”等形式，進行促銷經營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回），根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，對房地產開發公司和購房者均應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。