《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。對于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發的混合項目，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）作了規定，即對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用普通標準住宅的免稅規定?！?A href="http://www.electedteal.com/new/63/67/94/2006/3/yi7983435829102360029699-0.htm" target=_blank>關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件重新強調了這一規定：納稅人既建造普通住宅又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。

    《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免繳土地增值稅。《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）規定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》明確，普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

    《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定：“普通標準住宅”一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。即中小套型、中低價位普通住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%.《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知》（財稅[2006]141號）進一步規定，普通標準住宅的認定，可在各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）制定的普通住房標準的范圍內從嚴掌握。因此，準確把握普通住宅標準對能否享受土地增值稅優惠政策更具有現實意義。

    下面舉例說明。某房地產開發企業，2005年商品房銷售收入為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。

    1.混合核算時企業應繳納的土地增值稅：增值額與扣除項目金額的比例（以下簡稱增值率）=（15000－11000）÷11000=36%，適用30%的稅率，應納土地增值稅稅額=（15000－11000）×30%=1200（萬元）。

    2.分開核算時應繳納的土地增值稅：普通住宅增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率，應納稅額=（10000－8000）×30%=600（萬元）；豪華住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率，應納稅額=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元）。

    合計應納稅1250萬元，比混合核算多支出稅金50萬元。為什么會出現這種情況？因為普通標準住宅的增值率為25%，應繳納土地增值稅。為此，控制普通住宅的增值率（臨界點20%）顯得十分重要。

    3.進一步籌劃，適當降低房價或者增加綠化等費用，使普通住宅的增值率控制在20%以內。這樣做可以免繳土地增值稅，也降低了房價或提高了房屋質量、改善了房屋的配套設施等，可以在競爭中取得優勢。

    同上例，假設普通住宅降價450萬元，則少繳營業稅及附加450×5.5%=24.75萬元（不考慮印花稅），普通住宅增值率=[10000－450－（8000－24.75）]÷（8000－24.75）×100%=19.75%；如果增加開發成本450萬元，扣除項目金額增加450×20%=90（萬元），增值率=（10000－450－8000－90）÷（8000+450+90）×100%=17.1%，兩種情況下都免繳土地增值稅。豪華住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應納稅額=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元），合計應納稅650萬元，比混合核算節約土地增值稅550萬元（1200－650）。即使抵消降價或增加開發成本因素（不考慮營業稅等因素），也增加收益100萬元（550－450）。

    增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，但在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的10%，納稅人要注意把握。降低房屋銷售價格，導致銷售收入的減少，是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。