按照《營業稅暫行條例》的規定，在中華人民共和國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人。其應稅勞務包括交通運輸業、建筑業、金融保險業、郵電通信業、文化體育業、娛樂業、服務業等9個項目。

    房地產開發業涉及到的營業稅，主要是指建筑業、銷售無形資產和銷售不動產等3個項目。建筑業是指建筑安裝工程作業等，包括建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業等5項內容，它的稅率為3％。銷售不動產是指有償轉讓不動產所有權的行為，包括銷售建筑物或構筑物和銷售其他土地附著物。在銷售不動產時連同不動產所占土地使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征收營業稅。銷售無形資產是指轉讓無形資產的所有權或使用權的行為，包括轉讓土地使用權、轉讓商標權、轉讓專利權、轉讓非專利技術、轉讓著作權和轉讓商譽。銷售不動產和轉讓無形資產的營業稅皆為5％。

    我國營業稅法規定，對于以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅；單位將不動產無償贈送他人，視同銷售不動產征收營業稅；對于個人無償贈送不動產的行為，不征營業稅。我國營業稅法還規定，以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。

    房地產開發中營業稅的籌劃有以下幾種方式。

    （一）合作建房籌劃法

    所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權，兩方共同建造房屋的行為。根據《營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發[1995]156號）的規定，合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式。兩種方式中又因為具體情況的不同產生不同的納稅義務，納稅人可以利用這些規定中的差異進行稅務籌劃。

    假設有甲乙兩企業，甲擁有土地使用權，乙擁有資金，則它們可以通過合作建房的方式進行交易。現兩企業約定，房屋建好后雙方均分房屋。房屋完工后，經有關部門評估，該建筑物價值2000萬元，于是，兩企業各分得1000萬元的房屋。根據我國營業稅法的規定，甲企業通過轉讓土地使用權獲得了一部分房屋，其性質為轉讓無形資產，屬于營業稅的納稅項目，應該繳納營業稅為1000萬元×5％＝50萬元。但是，若甲企業與乙企業合伙成立合營企業，甲企業以土地使用權入股，乙企業以資金入股，雙方合作建房，房屋建成后雙方共擔風險，利潤共享，則由于甲企業以無形資產投資入股，不必繳納營業稅，因此可不繳納營業稅，節省50萬元。

    （二）利用合同籌劃法

    工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設單位簽訂合同時，建房屬于建筑業，適用3％的稅率；不簽訂合同時，屬于服務業，應繳納5％的營業稅。稅率的差異為納稅籌劃提供了空間，具體籌劃如下：

    建設單位甲需要建設一工程，在工程承包公司乙的組織下，建筑公司丙最后得到這項工程，公司乙與公司丙簽訂了1000萬元的合同，并由丙公司支付合同金額1％的服務費。此時，乙公司應該繳納營業稅為1000萬元×1％×5％＝0.5萬元。但如果乙公司進行籌劃，直接與公司甲簽訂金額為1010萬元的合同，然后將工程轉包給丙。完工后甲繳納營業稅為（1010－1000）萬元×3％＝0.3萬元，可少繳納0.2萬元。

    （三）股權轉讓籌劃法

    目前，我國稅法規定對股權轉讓行為不征流轉稅，僅對其收益征收企業所得稅這一規定為房地產開發企業規避其應納的銷售不動產營業稅創造了條件。具體說明如下：

    假設由企業甲開發某大廈，欲將該大廈轉讓給企業乙，但轉讓的過程中需要按5％的稅率繳納營業稅。為此，企業甲成立了一個全資子公司丙，并由企業丙擁有大廈。待大廈建成后，將該大廈的全部股權轉讓給企業乙。在該過程中，由于法律上企業丙僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體的地位沒有改變，該大廈的產權也仍然屬于企業丙，因此，企業甲僅就轉讓收益繳納所得稅，從而成功地規避了營業稅。雖然企業甲失去了對企業丙的控股權，但這正是成立企業丙的目的所在。對于企業乙來說，以企業乙的名義進行經營與以自己的名義進行經營并沒有實質的區別。而且，由于企業甲可將一部分省下的營業稅款轉移給企業乙，企業乙也會樂于接受這種方式。