（一）籌劃“臨界點”，確定適當的房地產價格

　　納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅收政策規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。起征點的規定決定存在著稅收籌劃的空間。

　　（二）設立銷售公司以減輕稅負

　　一些房地產公司也可以根據自身情況采用此法。下面將通過一簡化案例來說明。在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果開發商采用的價格有兩種：1、可供銷售的普通標準住宅以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺 233.04萬元。2、若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺 232.75萬元。如果開發商將銷售部門獨立出來，設立一個房屋銷售公司，房屋開發公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以 1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%，小于20%免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅、城建稅、教育費附加合計：1500×5%×（1+7%+3%）=82.5萬元，從利益集團看，可獲得250萬元的利潤，比籌劃前增加17.25萬元。

　　（三）利用借款利息，確定合適的利息扣除方式

　　1.房地產開發完工前。按企業會計制度規定，此時發生的為開發房地產產生的借款，可計入房地產開發成本，并作為計算房地產開發費用的扣除基數，特別是房地產開發企業可加計20%的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業凈收益。

　　2.房地產開發完工后。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其允許扣除的房地產開發費用為：利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發的成本）×5%以內；納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，其允許扣除的房地產開發項目為：（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%以內。據此，若企業主要依靠負債籌資，利息費用占的比例較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費計入房地產開發費用，反之，若主要依靠權益資本籌資，則不必，可利用另外一種方法。

　　（四）利用建房方式進行籌劃

　　1.代建房屋的籌劃點。若房地產企業在開發之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務業——代理業”稅目繳營業稅，而避免開發后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協議，也不論其財務會計帳務如何核算，應全額按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。如：全部結算收入為1000萬元，代建手續費330萬元，不符合“代建房”要求則應納營業稅1000×50%=50萬元：若符合則應納營業稅330×5% =16.5萬元。

　　2.合作建房的籌劃點。稅法規定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收。企業應用足用好這一優惠政策。

　　隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業與購房者簽定合同時稍加交通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。

　　（五）銷售與裝修分開，分散經營收入

　　隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業與購房者簽定合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。

　　（六）土地使用權的稅收籌劃

　　房地產企業進行房地產開發，需要擁有土地使用權，獲取、使用土地使用權主要涉及房產稅（涉外企業是房地產稅）、企業所得稅、營業稅等，都有進行籌劃的必要性和可能性。僅以營業稅為例，用足用好稅收傾斜政策便可以起到稅收籌劃的作用。如將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產，將農業土地出租給農業生產者用于農業生產免征營業稅。

　　（七）促銷方式的稅收籌劃

　　變“購房屋、送空調”為“銷售帶空調的房屋”。因為銷售房屋要按銷售不動產繳納營業稅，贈送的空調視同銷售繳納增值稅。而銷售帶空調的房屋把空調價值加到了房屋價值里面，看似簡單的文字游戲，對納稅卻有很大的差別，由于房屋和空調不可分割只需要按房屋價格繳納營業稅，因此在簽訂購房合同時，不要約定空調是贈送的，但是可以約定房屋包括空調等附屬設施。