喧囂之余，細心的人士也許不難發現，央行的建議與7月31日國土資源部土地利用管理司司長廖永林在“《物權法（草案）》土地問題座談會”上的表述驚人的一致。 

　　難道一切僅僅是巧合？風起于青萍之末，不管時勢可否，“期轉現”從此注定時刻撞擊地產人的神經。 

　 “期轉現”之樓市“三國論戰” 

     三國論戰 

　　雖然央行只是“建議取消商品房預售制度”，但由于其地位顯赫，掌控著經濟命脈，加之對房地產行業一直以來的嚴肅態度，所以更多的人認為央行的報告看似一個建議，實為政策轉型的暗示。一旦這個建議被采納，它將對開發商、金融機構、政府部門以及購房人等各個方面都產生巨大影響，也必將觸及到各相關階層的既得利益。是否該取消商品房預售制度？期房預售到現房銷售的變革能否實現？這成了目前多方利益角逐、論戰和博弈的焦點。 

　  開發商：聲色俱厲 一致反對 

　　央行報告剛一出臺，直言無畏的華遠集團總裁任志強立即公布了一個“新萬言書”，大肆批判央行的報告是“邏輯混亂的地產報告”。任指出，央行報告提及房地產企業的負債率高，隱含財務風險，進而又分析開發商有一定的實力，應該取消期房銷售制度，前后矛盾，犯了邏輯錯誤。 

　　報告指出，2000-2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%，房地產開發企業負債經營的問題較為嚴重。由于房地產開發企業良莠不齊，隨著房地產市場競爭日益激烈，監管力度不斷加大，開發貸款門檻提高，房地產開發企業資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。但央行報告又表示“目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售”。在任志強指出央行報告邏輯混亂的同時，另一位喜歡在媒體露面的開發商也提出質疑，他認為越大的開發商對銀行的依賴越大，尤其是多個項目同時運作的公司，所以央行的建議不合邏輯，也不現實，一旦失去銀行的支持和預售款的流轉，開發商的資金鏈必然會斷。 

　　在責問央行報告內容的同時，很多開發商拿期房預售的好處以及期房預售轉現房銷售的不可行說事。比如，有開發商指出期房預售可以緩解供需矛盾；期房預售可以降低房價；期房預售利于調整房地產市場結構，不一而足。在他們看來，取消期房預售制度，必然使開發商資金斷鏈，整個市場遭受重創，房價上漲將無可避免。 

　　開發商反對央行建議的理由看似合情合理，并且都是為整個行業和購房者的利益著想，但事實上，央行的這一建議卻重重地觸及到了開發商的利益，如果建議被采納，其通過定金以及預售款來融資的渠道就將被堵死，“空手套白狼”的時代將一去不復返。 

    購房者：雙手贊成 喜憂參半 

　　與開發商對央行建議的反應相反，購房者對央行的建議絕大多數都抱支持態度，搜狐焦點網對“取消期房預售”的調查顯示，絕大多數購房人都支持改期房銷售制度為現房銷售，但是心中也存在一些疑慮。 

　　放眼市場，很多購房人在絢麗的廣告吸引下，在售樓小姐精彩的描繪中，傾盡半生積蓄購買了房屋，等收房時卻發現面臨各種各樣的問題，但是房子已經買了，銀行的貸款還是必須按時還，如果實行現房銷售制度，能為購房者省不少心。 

　　購房者的疑慮主要來自于房價會不會上漲，因為在期房預售制度下，剛開盤的價格都比較低，隨著已售住房的增加，價格還會逐步上漲。購房者趙先生表示：“實行現房銷售制度，開發商的投資成本必然增加，而增加的成本會轉移到購房者身上，最終買單的還是購房者。”事實上，趙先生的想法代表了很多購房者一致的心聲。從目前的市場情況來看，北京市的商品房交易仍以期房銷售居多，很多購房人還是搶在開盤之初、價格較低的時候購買。 

　　“購房者最關心房子的質量和價格，矛盾心態不難理解。”一位房產專家指出，但他表示，購房者的這種心態是建立在現有期房預售制度的前提之下，開發商一直采用低開高走的策略，所以出現了期房預售比現房銷售便宜的現象，而如果全部采取現房銷售的方式，房價就會比較平穩，不會有大幅上升。 

　  政府：投石問路 冷眼觀察 

　　事實上，此次央行建議取消商品房預售制度，并非無跡可尋。一位廣州的政協委員曾經呼吁取消商品房預售制度，7月31日，國土資源部土地利用管理司司長廖永林在 “《物權法（草案）》土地問題座談會”上也指出，目前房地產市場上出現的種種問題，特別是亂炒房地產，都跟預售有關，建議完全取消商品房預售。廖永林此番表態，是較高級別的中央部委官員對預售制度進行的公開質疑。 

　　但這些呼吁發出后并沒有引起很大的反響，直到央行的《2004房地產金融報告》出臺，提出“取消期房預售，實行現房銷售”的建議。 

　　此報告一經出臺，建設部和北京市建委都發表聲明，表示北京暫不取消期房預售制度。北京市建委副主任苗樂如表示：“禁止期房預售是央行的建議，我們對此建議沒有任何看法。但就目前來說，北京市建委還沒有接到任何有關取消商品房預售的通知，一切都按照原定程序操作，開發商沒必要過于敏感。”8月19日，建設部也組織了全國知名房地產開發企業、房地產經紀企業、金融部門和中國社會科學院召開會議，討論央行的這一建議。而由于參會的開發商比較多，所以整個座談會出現了壓倒性的觀點，就是取消期房預售不現實，建設部的官員雖然沒有明確表態，但還是基本認同會議最終形成的觀點。 

　　“政府部門必須考慮整個房地產市場和社會的綜合發展。”專家表示，他們不僅僅需要協調各方利益，更重要的是保持市場的平穩發展。暫不取消期房預售制度是因為目前還不具備條件，但據了解，建設部一直在做期房預售的調研，推動期房預售制度進步，向著現房銷售前進。 

　　作為權威金融機構，央行提出這一建議必然是經過多方考察、反復驗證的，由于涉及到各方利益，所以有反對和贊同兩種聲音皆屬于正常現象。期房預售的弊病何在？期房預售轉現房銷售具備可行性嗎？論戰之后，一切還需時間驗證。