土地增值稅預征率上調一個百分點，在廣東的開發商們看來，其政策信號意義遠大于其實際效果。

　　日前，廣州地稅局發布的《關于調整我市土地增值稅預征率的公告》中對廣州市土地增值稅預征率作出調整，其中普通類住宅的預征率從1%上調至2%。

　　此次預征率調整是為了落實國家稅務總局今年5月發布的《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（以下簡稱《通知》）中，“除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北部地區省份不得低于1.5%、西部地區省份不得低于1%”的調整要求。

　　國稅局《通知》發布后，山東、浙江、江蘇、福建等省內部分城市已于6月上調了各自的土地增值稅預征率。而廣東省廣州、深圳等五市也于8月下旬開始了預征率上調工作。截至目前，上海市還未有動作。

　　“我們更愿意將其理解為政府打擊房地產市場的一種政策信號。”中原地產項目部總經理黃韜對本報記者表示，“土地增值稅原本的預征規模就不算大，此次上調1個百分點，對于房地產市場的實際影響有限。”

　　而中山國城地產總經理曾文雄則毫不諱言，土地增值稅率上調有可能間接推高房價已幾乎成為地方開發商的共識，“土地增值稅預征率上調增加了開放商的成本，未來成本的增加一定會反映在房價中”。

　　本次土地增值稅預征率上調中，深圳、東莞、中山、廣州、珠海各市先后上調普通類住宅的預征率0.5到1個百分點，統一到2%。

　　“廣東地區土地增值稅預征率的上調并未超出大家的預期。”黃韜對本報記者表示，“政策的目的一方面是加緊房地產市場調控，收緊開發商現金流；二是加快開放商對閑置項目的開發，增加市場供應。”

　　“新政對開發商的現金流影響取決于公司規模。”中國房地產學會副會長陳國強對本報記者表示，“一般來說大型公司受影響程度比較大，大型開發商手中項目較多，調高預征率將拉高公司的規模化成本，但總體來說影響不會很大。”

　　曾文雄也表示，目前廣東二三線城市如中山等地融資渠道相對比較豐富，在銀行等平臺的融資成本上升情況下，開發商仍有其他多種選擇。

　　而關于調高土地增值稅預征率在促進閑置項目的開發方面的作用，曾文雄則不甚樂觀，他表示，“當下地方土地項目增長速度遠大于土地增值稅的增幅，現在能拿下項目的也多是有資金有背景的開發商，項目開發的進度基本不會受到預征率上調的影響。”

　　陳國強表示，土地增值稅的預征率即使再調高幾個百分點影響也有限：“真正對開發商致命的是土地增值稅的清算。”

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，目前土地增值稅實行四級超額累進稅率制，其稅率取決于增值額和扣除項目金額的相對比例，從低到高分為30%、40%、50%，最高可達到增值額的60%。

　　“目前土地增值稅的最大問題還是在清算環節。”陳國強說。2006年國家稅務總局發布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》中規定了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發商整體轉讓項目，直接轉讓土地使用權，項目銷售率已達85%，項目三年未銷售完畢等等。

　　據了解，部分開發商為了躲避土地增值稅清算，存在故意控制項目銷售率不超過85%等現象。但據陳國強介紹，即使已滿足清算條件的項目，其土地增值稅清算大部分也都沒有得到執行。“主要是執行難度太大，一方面舊賬太多難以清算，另一方面土地增值稅清算對于相關工作人員的要求也較高，目前地方政府開展這方面工作的條件還不成熟。”