誰(shuí)是高房價(jià)的最大受益者?“在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)總成本(直接成本和運(yùn)營(yíng)成本)構(gòu)成中,向政府的支出大約達(dá)到44%,而在房企總支出(總成本和繳納的總稅收)中,流向政府的比例更是高達(dá)49.42%。”近日,全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)REICO工作室發(fā)布的一份名為《我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分析》的報(bào)告引起了多方關(guān)注。
北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就此接受記者采訪時(shí)更是直言,地方政府才是高房?jī)r(jià)的最大受益者。“地方政府的政策推動(dòng)了高房?jī)r(jià),但是沒(méi)有人承認(rèn),特別是土地部門(mén)從來(lái)不承認(rèn)。”
據(jù)了解,該報(bào)告已轉(zhuǎn)交全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委以及相關(guān)的決策部門(mén)。
支出一半流向政府
據(jù)介紹,該報(bào)告的調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)源于2008年7月至10月在北京、上海、廣州、蘇州、成都等9個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查,包括62個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè),涉及到81個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
記者獲得的該報(bào)告全文顯示,無(wú)論是從總成本的角度還是從總支出的角度,流向政府的比例都相當(dāng)可觀。
“在房企開(kāi)發(fā)總成本中,土地成本所占比例最高,達(dá)到了41.2%。”REICO工作室王震博士指出,這還只是政府賣(mài)地的顯性收入,如果加上市政工程、公共配套等隱性收入,房企交給政府的比例將可能占到總成本的44％。
該報(bào)告指出,如果按照每平方米可銷(xiāo)售面積成本計(jì)算,全部樣本的每平方米成本平均為8893元,每平方米的土地成本為3821元。上海每平方米土地成本在2006年最高,達(dá)到6849元,廣州則在2005年達(dá)到最高,為4375元。“土地成本占比最高的是上海,其次是蘇州、成都和北京、廣州、青島、深圳、西安,最低的是呼和浩特。”
而從房企的總支出角度分析,“開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅收占到了總支出的19.06%,土地成本占到了總支出的30.36%；開(kāi)發(fā)企業(yè)的總支出中流向政府的比例占到總支出的49.42%。”王震博士直言,這就意味著開(kāi)發(fā)企業(yè)的總支出中有接近一半是向政府的支付。
報(bào)告指出,從三個(gè)一線城市來(lái)看,流向政府的份額,上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最高,為64.50%,其次是北京,為48.28%,最低的廣州也達(dá)到了46.94%。
此前,由北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授主持調(diào)研并撰寫(xiě)的《2008年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》就曾做過(guò)統(tǒng)計(jì),2008年房企的購(gòu)地支出或?qū)⑦_(dá)到3699億元,稅收支出則可能達(dá)到2179億元。
任志強(qiáng)直言,報(bào)告證明,高房?jī)r(jià)下政府部門(mén)拿走的最多。
據(jù)悉,該報(bào)告均是提取房企2007年和2008年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。這兩年正是地價(jià)和房?jī)r(jià)直沖云霄的兩年。
根據(jù)該報(bào)告顯示,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,企業(yè)剩余(總銷(xiāo)售收入減去總成本和稅收)占總銷(xiāo)售收入的26.14%。
給房企減稅?
輿論普遍認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商應(yīng)繼續(xù)降價(jià)。“現(xiàn)在很多的政府是說(shuō)開(kāi)發(fā)商你得降價(jià)。”任志強(qiáng)坦言。
不過(guò),近兩年地價(jià)高位拿地的開(kāi)發(fā)企業(yè),卻面臨房?jī)r(jià)降不動(dòng)的難題。
“土地成本和稅收不能降低,這多少局限了房企的降價(jià)空間；但如果不降價(jià),高房?jī)r(jià)客觀上降低了房屋購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)力,在市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不足的條件下,開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售就不能完成,從而也就不能補(bǔ)償其成本和預(yù)先繳納的稅收。”王震博士指出,土地成本和各種稅收從性質(zhì)上分析,是房企預(yù)先為購(gòu)房者“代墊”的,需要在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中得到補(bǔ)償。REICO工作室劉琳博士向記者透露,截至去年11月底,40個(gè)重點(diǎn)城市中,有1/4的城市商品房銷(xiāo)售面積同比下降40%以上。房企回籠資金的壓力可想而知。
王震博士指出,土地成本、稅收以及成交低迷對(duì)于資金的占?jí)菏沟梅康禺a(chǎn)業(yè)面臨的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)正在加大。
《2008年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》更是預(yù)測(cè),如果2009年房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整,資金缺口將達(dá)到9290億元；如果2009年房地產(chǎn)遭遇短暫調(diào)整,資金缺口也將達(dá)到4925億元。
高房?jī)r(jià)下無(wú)贏者:政府透支土地收益,房企金融風(fēng)險(xiǎn)加大,普通居民無(wú)力購(gòu)房。
王震博士指出,目前,政策調(diào)整并沒(méi)有涉及到根本問(wèn)題,沒(méi)有涉及到房地產(chǎn)業(yè)制度層面的問(wèn)題,基本上屬于政策的微調(diào)。REICO工作室此次所布的開(kāi)發(fā)成本分析報(bào)告就此建議,應(yīng)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度層面入手,將一次性收取的土地租金和集中在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的稅收整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅,延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收,并將契稅并入印花稅,將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅合并為一個(gè)稅種。
任志強(qiáng)也認(rèn)為當(dāng)前減稅還有很大余地。但任志強(qiáng)對(duì)物業(yè)稅的征收顯得信心不足。“中央財(cái)政和地方財(cái)政光一個(gè)人燃油稅就打了15年,物業(yè)稅會(huì)不會(huì)打15年?”
