多地游說繼續“寬松”

　　11月將是政策調整的敏感時期。

　　北京、上海、天津等城市均已開展地方性房地產調控政策調研。多數地方政府希望2010年延續2009年的寬松性調控政策，因為房地產業對地方政府2009年穩定固定資產投資和保經濟增長發揮了至關重要的作用。

　　地方希望繼續寬松，在中央部委層面，國土資源部、證監會、銀監會先后對房地產政策做出微調，而房地產調控關鍵主管部門住房和城鄉建設部仍然保持緘默。

　　地方實況：還得靠地產“做貢獻”

　　萬科北京公司市場總監肖勁異常忙碌。

　　“住建委有會、發改委有會……”肖勁說，最近萬科北京公司先后受邀和主動參加了多場北京市有關部門的政策咨詢會，在政策咨詢會上，開發商紛紛建議2010年繼續采取寬松性政策。

　　北京發改委日前組織了開發商、中介公司的座談會。一位參加座談會人士介紹，北京發改委主要關心房地產業能否在2010年上半年繼續保持增速，為穩定房地產投資做貢獻。

　　北京永翌公館開發商也表示，在售樓盤企業都多次被北京住建委“窗口指導”，加快開盤和供應。

　　今年1-3季度，北京市實現地區生產總值8161.4億元，按可比價格計算，比上年同期增長9.5%。

　　北京市年初計劃全年經濟增速為9%，而在今年上半年，這被認為幾乎是不可能完成的任務。第三季度的高速增長，為北京市完成年初計劃經濟增長目標帶來了信心。

　　今年第一季度北京市GDP增長6.1%，二季度增長9.4%，三季度增長12.8%。以房地產投資為首的固定資產投資的高速增長，為北京市1-3季度經濟增長的主要動力所在。

　　1-3季度，北京市完成全社會固定資產投資3508.9億元，增長54.4%，增幅比上半年提高35.1個百分點。其中完成房地產開發投資1774.1億元，增長56%，增幅比上半年提高42.5個百分點；完成基礎設施投資1040.5億元，增長48.8%，增幅提高36.3個百分點。

　　北京市統計局數據分析報告表示，1-3季度北京市固定資產投資增速明顯加快主要是政府土地儲備投入力度加大，土地一級開發投資大幅增加帶動。1-3季度，全市完成土地一級開發投資804.7億元，占全社會投資的22.9%。

　　業界人士分析，北京房地產投資有望在第四季度實現更高增幅，保持既有房地產稅收優惠政策顯然有利。此外，北京土地儲備投資已經達到804.7億元，而上年同期只有78.5億元，增長在1000%以上。如果房地產投資下降，政府投資這么多土地儲備開發，地賣給誰？

　　中央地方政策博弈

　　中國房地產業協會副秘書長何琦稱，2009年信貸增速雖然很快，個人住房按揭信貸卻保持了2008年的同樣水平。他認為，全國范圍來看，房地產市場處于剛剛企穩階段，應該繼續保持寬松性政策。

　　中央有關部門收緊調控的政策動向，與開發商和地方政府想保持繼續寬松調控政策的意愿似乎相悖。

　　中國民生銀行地產金融事業部一份《中國地產金融藍皮書》中指出，早在9月份，銀監會就對“二套房貸”采取收緊動作。

　　10月27日，中國銀行北京分行一位負責人也透露，目前銀行對于房貸的審核已經比年初嚴格。即使第一套住房購買，除了抵押房屋外，銀行對貸款人還款能力審核嚴格了許多。

　　上海一家房地產研究機構表示，2010年房地產眾多稅收優惠政策取消的可能性很大：普通商品房購房者只交1%的契稅政策可能取消，公積金等優惠政策也可能就此止步，營業稅等國家規定的政策也很可能全面叫停，只有部分地方稅種和信貸政策存在小幅微調可能。

　　在2008年出臺的眾多優惠政策當中，營業稅優惠從5年調到2年，而此項優惠政策也最具取消可能性，因為政策只有1年有效期。

　　“屆時即使國家不說調整政策，這個政策也等于到期失效了。”肖勁說，目前開發商最關心的兩個政策調整：一就是稅收政策能否持續；二就是限制外籍人士購房的政策是否會取消。

　　限制外籍人士購房是2007年國家為了限制外資炒房出臺的政策，對于高檔樓盤，外籍人士是主要購買力。

　　北京市住建委最近組織的一次座談會上，很多開發商都針對外籍人士購房的優惠政策是否執行提出了建議。本報獲悉，一些地方房管部門也在通過地方政府向中央游說。

　　天津、上海、北京等主要城市這輪摸底并非中央部署，而是地方為了應對2010年可能到來的房地產優惠政策取消，自行進行的調研活動。

　　幾乎所有城市都認為，2010年經濟增長的支持仍然離不開房地產。10月下旬，在住建部的一次調研會上，江蘇、浙江等地政府負責人也表達了希望繼續維持優惠稅收政策的意愿。

　　國資委出手與國土部動向

　　10月28日，一向少出手參與房地產調控的國資委也出臺了國資企業房地產開發、建筑開發中容積率調整等問題的檢查工作。分析人士認為，此前央企、地方國企大舉進入房地產開發、高價拿地，如今借助住建部等部門開展的“查容積率”行動，或許是對國資企業高調進軍房地產行業的一次警告。

　　國土資源部日前出臺了貫徹落實限制產能過剩產業用地的政策。同時，國土資源部調控司等部門也都在加緊對房地產市場供地情況的調研。

　　10月28日，北京一家大型開發商透露，此前剛與國土資源部有關負責人士進行過溝通。相關人士對該開發商表示，今后土地政策調控不會“一刀切”。很多二三線城市房地產市場處于剛剛復蘇時期，而東部沿海一些城市房地產市場已經顯現過熱。

　　言外之意，針對房地產過熱區域緊縮性土地調控政策仍有可能出臺。

　　地方性優惠政策對沖力

　　何琦表示，雖然很多調控部門都希望出臺收縮性政策，但是他個人并不認為房地產市場到了一個該調控的節點。他表示，2008年底以來執行的寬松型調控政策，地方政府自行出臺的要遠比中央的多、力度大。

　　諸如分期償付土地出讓金等一些地方性優惠政策，對緩解開發商資金鏈起了很大的作用。如果地方政府認為自己還有必要保留這些優惠政策，即使中央一些調控部門取消掉一些優惠政策，仍然不會對房地產市場帶來太大的影響。

　　“相信10月份數據將成為調控部門參考的重要依據。”何琦說。