沙河股份是華夏策略精選唯一位列二季度前十大重倉股的地產股，且當季增持明顯。經過二季度一番遠遠領先大盤的上漲行情之后，行業市盈率均值已在35倍上下，而沙河股份究竟有何妙處，竟得王亞偉如此青睞？

　　業績將集中釋放

　　“深圳的沙河世紀假日廣場項目之前在行政審批上出現問題，拖了一兩年，所以業績到現在集中釋放。由于拿地早，正好享受了土地溢價。”沙河股份管理層告訴本刊記者。 

　　假日廣場項目位于深圳華僑城片區世界之窗對面地鐵附近，是集住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業于一體的4棟綜合體，共1100多套房。地段優越，且周邊缺乏類似的綜合體。據了解，沙河股份擁有該項目98%的權益，土地成本僅1.03億元，建筑面積8.14萬平米，折合樓面價僅1266元/平方米。

　　假日廣場項目于2008 年8月開盤，A 座為酒店式公寓， B座為商業寫字樓，C、D 座為住宅。其中 C、D 棟精裝修國際公寓銷售率超過80%，僅剩100 套左右，均價1.7萬元/平米；B座寫字樓共4 層，自用兩層，出售兩層，已售出80%，均價2萬元/平米；臨街底商2000平米已售，均價9萬-10萬元/平米。A 座酒店式公寓擬整售，尚未出售，均價預計1.8 萬元/平米。

　　結合各項目建筑面積，該項目若全部售出，可獲得收入14.6億元，保守假設凈利潤率為20%，預計凈利潤超3億元。由于項目已竣工，目前已售的B、C、D座，可在2009年結算，結算收入至少6.4億元，可獲凈利潤1.28億元。另外，沙河股份位于河南新鄉的世紀村項目也在今年進入結算期。該地塊為2005年底，沙河股份以5466.64萬元拍得，規劃建面18萬平方米，樓面價僅為304元/平米。

　　世紀村項目位于新鄉市城市行政文化中心區，自然人文景觀資源豐富，交通便利。沙河股份管理層透露，目前售價為3000元/平米左右。預計2009年將銷售6萬平米，當年結算，其余11萬平米2010年銷售，當年結算。預計樓面地價結合建安成本及各項稅費不超過2000元/平米，則2009年可獲凈利潤0.6億元。

　　兩項目年內合計可獲凈利潤1.88億元，由于公司總股本只有2億股，每股收益可達0.94元，以7月29日收盤價17.41元計算，PE為18.5倍。

　　未來能否持續

　　目前公司負債合理，深圳沙河世紀假日廣場項目旺銷帶來的現金回流可支持后續項目長沙堤亞納灣的滾動開發，對未來3年的高增長提供了保障。

　　2005年，沙河股份通過掛牌方式以2.88億元獲得長沙市開福區971.4 畝住宅開發用地100%的權益。項目容積率1.1，規劃建筑面積71.2萬平米，可售面積約64萬平米，預計利息資本化后樓面地價約520元/平米。

　　該項目40%用于開發聯排別墅，60%開發花園洋房及高層住宅，于2008年-2014年分4期開發。據了解，該項目買斷了楚家湖50年使用權。長沙市有四個湖，3個已開發住宅，而該項目是最后一個擁有天然湖的項目：350畝天然湖景、3.2 公里沿湖景觀岸線和豐富的坡地資源，將成為沙河股份旗下該項目的優勢。

　　其中一期可售住宅10.89萬平方米，包括聯排別墅6萬平方米，商業、會所、景觀等齊頭并進。目前已完成樁基施工，聯排別墅完成正負1層的建設，預計2009年底竣工，10月開盤銷售，年內可實現銷售面積4.43 萬平方米。當然，所售款項有可能結轉到下一年度。

　　目前，長沙市住宅均價約4000元/平米。據中投證券調研，在堤亞納灣周邊具有可比性的樓盤為藏瓏花園，獨棟別墅樓王售價2.8萬元/平米，公路邊高層公寓均價6500元/平米。

　　中投證券分析師認為，盡管藏瓏花園也有700畝的人工湖-月湖公園，但月湖公園不在小區里，業主不能獨享，私密性欠缺。堤亞納灣的楚家湖為小區內私家擁有，周邊的生態環境也優于藏瓏花園。

　　長沙市場缺乏符合中、高收入階層對原生態居住需求的社區，因而保守預計楚家湖項目先期的別墅售價1.5萬元/平米，聯排別墅8000元/平米，中高層售價5000元/平米。

　　低密度別墅的建安成本通常低于普通住宅，預計樓面地價結合建安成本及各項稅費應不超過3000元/平米，保守假設項目平均售價6000元/平米，將帶來凈利潤超過19.2億元，可在未來4年內持續釋放。盡管沙河股份規模較小，項目不多，但卻是深圳國資委控股的公司，拿地能力不可小覷。

　　沙河股份拿地成本極低，經過若干年的地價上漲，目前的賬面價值已不能完全體現其真實價值，對其資產進行重新估計能更準確反映其價值。

　　沙河股份的賬面存貨12.4億元，主要包括以上三個項目。由于深圳沙河世紀假日廣場項目已竣工且出售大部分，河南新鄉世紀村項目即將竣工，且目前市場火爆，銷售不成問題，兩者按成品的售價重估其價值比較合理。上文已計算深圳項目可獲得收入14.6億元；河南項目建面18萬平方米，售價為3000元/平米，可獲收入5.4億元。

　　長沙項目處在開發前期，宜按照周邊土地價格重估其價值。盡管長沙的土地價格和一線城市相比，回升的速度和幅度沒有那么大，但仍比2005年有所攀升。6月25日，同樣位于長沙市開福區的22.113畝地塊，以1330萬元的起始價成交，可作為參照價格，以此推算沙河股份971.4 畝重估后價值約為5.8億元，且以后還有升值空間。

　　以上重估值加和后為25億元，比賬面增值12.6億元，再加上截至2008年年底3.9億元凈資產，意味著重估之后沙河股份的凈資產為16.5億元，相當于每股凈資產8.25元，而7月29日收盤價為17.41元。