“中國房地產稅制改革是一個漸進的過程。”國家稅務總局地方稅司副司長周茵4月21日在北京大學林肯研究中心成立大會上表示，中國房地產稅制改革會遇到很多困難和問題，包括技術和政策兩個方面，其中計稅依據改變、評估人才培養，以及批量評稅方式和相關匹配體系，都有待逐步建立和完善。

　　對于改革完善房地產稅制的目標，周茵說，物業稅是為基層地方政府提供一個穩定的財政收入來源，增強其提供公共服務的能力，以完善中國的公共財政體系，也有利于中國房地產市場的健康發展和公民財富的合理分配。

　　“物業稅更大的意義，在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善。”財政部科研所所長賈康認為，物業稅能給中國分稅分級財政體系提供一個支柱財源。開征物業稅后，可以改變“以土地批租生財”的短期行為開發模式，抑制非理性投資，形成不動產保有環節的穩定的長期收入。此外，還可為推行分級財政提供重要配套條件，即規范房地產收費，將其調整到公共財政所要求的簡便、透明和規范的狀態。

　　據《財經》記者了解，目前政府相關部門已認可將物業稅征收分為經營性房地產、居民用房地產兩部分，對經營性房地產如何征收物業稅基本有了框架，對方案也沒有大的分歧。

　　目前，物業稅的開征依然面臨較多難點和障礙。例如，物業稅對財政收入、房地產市場、居民和企業納稅人將帶來哪些影響？一個現實的問題是，物業稅改革宜采取什么步驟，是一步到位，還是逐步進行？

　　國務院發展研究中心和美國林肯土地政策研究院對這些問題進行了專題研究。

　　“對于不動產稅改革，我們要有一個分步走的觀念。”課題組成員、國務院發展研究中心對外經濟研究部副部長隆國強認為，中國目前缺乏統一完整的房屋和土地信息數據，年度價格數據不全，評估人才更為匱乏，還需要建立科學適用的模型，納稅人的抵觸更是很大障礙。

　　隆國強認為，開征物業稅應先易后難。首先將目前針對經營性房地產征收的房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅等合并，以基于市場的評估價格作為計稅依據。即首先對經營性房地產征稅，先試點再推開。

　　在此基礎上，逐漸向居民用不動產征稅。向居民用房地產征稅也應分步實施，要考慮每個城市居民的收入、不動產價格，以及家庭的平均居住面積等因素來設計一個免征額，逐漸把不動產稅引入地方稅收結構中。

　　正在全國十個地方進行的物業稅模擬評稅試點，主要是將針對經營性房地產征收的房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅三稅合并，以評估價格為計稅依據，并根據三稅的總稅負倒推確定物業稅的稅率。對居民用房地產主要是少量抽樣性質的模擬。

　　“也可以先推出經營性房地產物業稅，對經營性房地產和居民用房地產分別設置稅種。”國務院發展研究中心研究員倪紅日認為，短期內向居民用房地產開征物業稅有很多困難，但物業稅作為地方基層政府的重要稅種，盡早開征對完善分稅制意義重大。目前對經營性房地產開征物業稅的難度較小，條件也比較成熟。若把這兩個放在一起，推進難度非常大。

　　2003年，中國政府提出要開征物業稅。按照技術先行的方式，2004年在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶六個省市開始房地產模擬評稅試點。2007年10月，試點范圍擴大到河南、安徽、福建和大連四個地區。

　　今年1月，國稅總局地方稅司副司長楊遂周透露，2008年準備選擇三到五個省市，進一步擴大模擬試點。

　　但模擬評稅試點范圍的擴大，并不意味著物業稅出臺的臨近。隨著對物業稅改革認識的深入，這項改革所面臨的困難和問題逐步顯現。

　　“納稅人是否接受和認可，是不動產稅能夠推進最為關鍵的因素。”隆國強說，必須向老百姓解釋清楚征收不動產稅的意義是什么，明確告訴納稅人為什么要征不動產稅。

　　隆國強認為，2003年政府提出要開征物業稅（即不動產稅），改革初期在認識上出現了許多偏差。如有人建議，先對豪華住宅、別墅或者大房子等征收物業稅，更多強調它的公平職能。此后，中國房地產價格飆漲，大家又對用物業稅抑制房價寄予厚望，認為開征物業稅能夠控制房價。

　　“給不動產稅賦予過多的職能，增加了改革的難度。”隆國強說。

　　自2005年以來，為達到控制房價上漲的目的，政府頻繁動用稅收手段調控房地產市場，調控政策出臺后房價卻依然持續攀升，稅收政策信譽由此受損。

　　“推出物業稅，需要智慧，也需要耐心。”隆國強說。