近日，北京市稅務局局長王紀平透露，“北京今年已提出進行物業稅 ‘實轉’的申請，目前正在等待國家稅務總局的批準。有望在6月份之前獲批并向工業企業、寫字樓等商業地產征收。”一時間，關于物業稅的話題撥開“拐點論”的籠罩，成為了春節前業內議論的熱點。
2007年，“物業稅”成為房地產市場最大的懸念，對開征物業稅的爭議和猜測也一直是地產圈的熱點問題。事實上，被喻為是政府打壓地產投機最后“法寶”的物業稅，從最開始的“空轉”試點到今年將正式由“空轉實”已經4年有余。此次政府相關部門官員的表態，顯然與此前“狼來了”的預言大有不同，明確給出的時間表儼然是啟動了北京物業稅開征的最后倒計時。
豪宅、大戶型市場前景憂
經紀公司感受“雪上加霜”
“即便本市對居民住宅開征物業稅，對房地產市場的影響也很有限�！痹诮衲陜蓵�，王紀平如是說道。據悉，即將開征的住宅物業稅遵循“生活必需品不得征稅”的原則，居民的基本住房需求不會受到物業稅影響。相反，第二套以上或大戶型住房則最有可能“嘗鮮”。而征收標準依據則是“從量定額”到“從價定率”。
盡管政府領導已經表示實施物業稅“空轉實”后，居民的基本住房不在征收之列。但由于明確指出了第二套住房或大戶型住房將有可能被征收，這無疑將會給京城高檔住宅再設一道高門檻，令眾多投資者產生進一步的觀望。與此同時，也讓不少二手中介公司再嘗“雪上加霜”的滋味。
從目前來看，受到“拐點論”的影響，住宅交易普遍下降已經成為業內共識，而豪宅和大戶型市場尚未有明顯波動。據21世紀不動產北京安信瑞德加盟店1月份豪宅部成交報告顯示，1月份高端市場放量上漲達5.2%，如CBD、朝陽公園、來廣營中央別墅區，一個普通專營豪宅的店面月均保持成交4-7套。
同時，來自鏈家地產的統計報告也顯示，自2007年9月27日央行頒布房貸新政，明示第二套房貸款首付提高一成、利率不低于同期基準利率的1.1倍，極大地提高了“小房換大房”房貸消費者的置業成本。因此，傾向于置業一步到位的購房者持續上漲，直接帶動了120平方米以上大戶型的成交比重的上漲，統計資料顯示，1月中上旬120平方米以上的大戶型房產成交量比重為20.9%，較上個月同期16.8%的比重上漲了4.1個百分點。
由此可見，在“物業稅將從二套住戶和大戶型入手”的不利因素影響下，大戶型和豪宅這部分目前被京城中介視為“最后陣地”的市場，恐怕也將難逃“拐點”沖擊，而新政策動向也勢必會對購買者和投資者的預期產生重大的影響。
商業地產租金將上漲
此外，有望在今年6月份開征的物業稅已經將商業地產定為了明確征收的對象。此前，北京大學不動產研究中心主任馮長春就曾經表示，由于商業地產、寫字樓等牽涉面積比較少，因此，物業稅最先從商業地產開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業主，逐步實現只要擁有房產都應該納稅。
對此，戴德梁行商鋪部董事張家鵬表示，這一信號無疑將造成持有型商鋪租金上漲，但總體來說，不會對商鋪市場造成太大的影響。同時，他也表示，物業稅如果開征可能會取代租賃稅。據記者了解，目前在商鋪租賃過程中一般要收取租金12.5%作為租賃稅，但由于監管不嚴，該稅種一直形同虛設。
同時，云南大學經濟學院財稅金融系主任郭樹華認為，如果物業稅開征后，很多投資者或將不再購買商業地產。畢竟，與購買住宅不同，商業地產都是投資或投機的，沒有剛性需求。國家宏觀調控拿這部分先“開刀”，較為容易抑制此部分需求，調控的效果也可能會短而快。以一些二線城市的情況為例，商業投資原本就比較謹慎，當物業稅開收后，效果會更加明顯。因此在國家宏觀調控步伐趨緊的情況下，物業稅的出臺，必然會減少二三線城市對商業地產的投資需求。
工業地產面臨“滅頂之災”？
此次，與二套住宅、豪宅、寫字樓、商業地產同時被納入物業稅開征范圍的還包括工業企業，而這也令不少業界人士感到出乎意料。張家鵬認為，目前北京的工業地產還處于起步階段，北京并沒有幾家專業從事工業地產開發的房地產企業，如果針對工業企業開征物業稅，很可能將給剛剛起步的工業地產帶來“滅頂之災”。
據了解，北京市國土資源局關于工業土地招拍掛的細則，預計將于今年內出臺，該細則將明確規定北京市工業用地的招拍掛流程，并明確各園區工業用地招拍掛的最低價格，以增強市場透明度，進一步規范市場。隨著細則的出臺，北京市工業用地價格預計將出現一定的上漲，而一系列針對工業地產的新政策出臺也或將給尚不成熟的工業地產帶來嚴重的打擊。
值得關注的是，近段時期，北京工業辦公物業市場很是活躍，這也使得更多園區開始在周邊區域開發辦公項目。如大興生物醫藥基地正計劃在園區內建造一棟高品質辦公樓，而天竺空港加工區周邊的獨棟辦公項目也受到市場的歡迎。有數據統計，去年下半年，約15.6萬平方米的標準化工業物業投入市場，總存量達到119萬平方米，僅半年新增供應中標準化倉庫面積達到了9.6萬平方米。隨著今年第29屆奧運會臨近，業界普遍認為將會使物流業得到迅猛發展。而在過去幾年中，一些國際工業地產巨頭已經紛紛進入北京。如普洛斯已經完成在空港物流園和通州物流園的投資等。
