“住宅應按功能分類，區別對待。”國家發改委宏觀經濟研究院原副院長劉福垣近日對進一步深化我國住房體制改革提出建議，應將住宅按消費性質分為社會保障住宅、正常消費住宅、奢侈性消費住宅三大類，分別采取不同的政策。奢侈性住房應加倍征收資產稅。
區別對待三類住宅
劉福垣建議，住宅消費方式應以租賃為主取代現有以買賣為主的住房消費模式，把廉租房和經濟適用房合并，統一為社會保障住宅，由各級政
府用社會保障資金建設，以租賃的方式租給社會保障對象。他認為，社會保障住宅每套的建筑面積應該在50－60平方米之間，不宜低于50平方米。
所謂正常消費住宅即普通商品住宅，一般每套在60－90平方米范圍之內，最大不可超過100平方米。新建這種商品住宅，土地一律實行年租制，由住宅產權所有者逐年向國家繳納地租；把目前的稅費改變為資產稅，由業主逐年向政府納稅；銀行貸款不能超過房產價格的50％，還款年限不能超過十年。
對超過國家規定標準的非普通住宅即奢侈性消費住宅，限制發展和消費。
發行社會保障住宅債券
劉福垣說，經濟適用房政策使住宅一物多價，市場十分混亂，管理成本太高，應停止建設經濟適用房，超過60平方米的，歸入正常消費住宅。同時，吸取改革前國有住宅管理教訓，社會保障住房租賃經營須堅持保本微利原則，隨著住宅的升值而逐步提高。當個人收入提高到可以獨立支付市場房租水平之后，必須搬出社會保障住宅。
劉福垣提出的住房保障核心思想是，社會保障住宅不靠市場、不靠捐贈，由政府在社會保障體系內解決。如果地方政府社會保障住宅投資不足，樓堂館所，甚至包括美化、亮化、綠化等其他基礎結構建設投資一律免談。
“對社會保障對象的住宅消費補貼是政府一定要花的，如果政府自己不擁有一部分住宅的產權，就要源源不斷地為補貼而支出，如此花費的錢是有去無回的。而政府自己手里掌握一定數量的國有房產，既可以作為調節市場的籌碼，穩定住宅的售價和租賃價格，也可以作為優質資產，使社會保障基金穩定增長�！眲⒏Ｔ赋�，這樣，最多不超過20年，扣除補貼之后政府還會獲得一部分利潤，等于政府花出去的社會保障補貼又源源不斷地收回來。
鑒于目前社會保障資金不足，劉福垣建議發行社會保障住宅債券，同時也可以劃撥部分國有資產的租金、利息和利潤來專項投資。
奢侈住房加倍征收資產稅
劉福垣說，從經濟學角度看，超過勞動力擴大再生產正常需要的消費，與勞動力再生產無關的消費都是奢侈性消費。在市場經濟條件下，凡是不影響他人正常消費，對社會沒有明顯危害的奢侈性消費，在國家的法律上和政府的政策上，一般不予限制。而住宅消費具有一定的特殊性，由于土地和空間資源的不足，一部分人占用多了，就會妨礙另一部分人正常消費。所以，政府必須對住宅的奢侈性消費進行適當限制。
根據我國人
均擁有土地的現狀，劉福垣認為，奢侈性消費一戶住房的面積不應該超過200平方米。已經超過100平方米的部分加倍征收資產稅，已經超過200平方米的要加收更高倍數的資產稅；這類住宅一律在城市市區規劃面積之外30公里左右的小城鎮方可建造。已經在市區內的，要通過逐年提高土地占用費迫使其改變結構和用途。
這樣，還可以防止因土地增值而形成的級差地租落到個人手中�！翱客恋匕l財是純寄生性行為。在社會主義市場經濟條件下，是不應該允許，也不應該給任何人靠土地發財的機會。在土地公有制條件下，一切地租都應該歸社會所有，地租落到個人手中是封建主義的分配關系�！眲⒏ＴQ。
劉福垣說，如果政府把土地批租制改為年租制，所有建成區的土地每年都必須繳納地租，并且隨著經濟發展逐年提高地租，確保級差地租都收歸社會所有，個人購買房地產，靠房地產發財的機會就大打折扣。只有這樣，社會才會更加公平，我國的房地產市場才能走向正常的發展道路。
