尹中立

　　中國社科院金融研究所研究員

　　不動產稅為什么有如此神奇的功效？原因在于它提高了持有不動產的成本，逼使多余的住房更快流向市場，提高了住房的使用效率，緩解了市場的供求關系，使價格得到遏止。

　　2006年7月18日，國稅局公布了108號文件，發布征收個人二手房轉讓所得稅通知，按照20%的稅利征收住房轉讓的所得稅。這是2005年“國八條”出臺之后，國家第三次出臺稅收政策調控房地產行業。

　　筆者認為，要使房價得到更有效的控制，政府必須在稅收政策上做更多的文章。其一是因為稅收政策在房地產調控中效果最明顯，其二是我國的房地產稅收制度還有較大的缺陷。

　　為什么說稅收政策在房地產調控中效果最明顯？從去年“國八條”實施的效果看，在房地產的調控中，利用經濟手段比利用行政手段的效果要好，在經濟手段中，稅收政策比金融政策效果要明顯。

　　行政手段的局限性是非常明顯的。房地產行業涉及相關部委眾多，始終難于解決政出多門造成的矛盾與難題。在國務院的領導下，本次調控雖然艱難地實現了協調作戰，但最終仍無法擺脫行業利益的桎梏，如何協調管理，即便在調控過后，也是房地產市場的多個主管部門需要長期面對和解決的問題。這場利益的博弈還包括地方政府，不少地方政府在執行房地產新政時陽奉陰違。地方政府及其官員與房地產行業之間的利益關系十分復雜，任何行政手段都是難以奏效的。

　　從“國八條”看，采用的經濟手段主要有金融措施和稅收措施，但這兩種措施的效果是有很大差異的。在調控房地產市場的過程中，金融手段主要包括：提高利率、提高按揭貸款的首付比、信貸政策的窗口指導等，在人民幣升值預期的作用下，大量的國際資本涌進中國，銀行出現嚴重的資金過剩，提高利率和收縮信貸的政策受到很大制約。例如，提高利率會導致人民幣升值預期的增加，會導致更多的國際資本進入中國，市場利率不僅不能上升，反而因為資金的過剩而降低。

　　和金融手段相比，稅收政策有明顯的優點：稅收政策不會受制于國際市場，比貨幣政策的獨立性要強得多，可以做到精確打擊；在打擊房地產投機的同時，不會使其他行業無辜受到牽連，也不會讓一般老百姓的正常生活受到影響；稅收部門與房地產行業沒有直接的利益關系，稅收政策容易得到貫徹實施。

　　正因為稅收政策有這些優點，各國在房地產調控時都充分重視稅收政策。其中，日本的經驗最值得我們借鑒。據日本學者介紹，對于日本的房地產而言，通常在取得、保有、買賣等3個階段都要課稅。在“取得階段”有遺產繼承稅（國稅）、登記許可稅（國稅）和不動產取得稅（省級地方稅）等3種稅賦需要交納。在“保有階段”有固定資產稅（市級地方稅）、城市規劃稅（市級地方稅）和特別土地保有稅（市級地方稅，1993年廢止）等3種。此外，在“轉讓階段”對轉讓所得進行征稅，有法人稅、所得稅（轉移國稅）、住民稅（地方稅）等3種。日本政府治理20世紀90年代房地產泡沫的最有效辦法就是大幅度增加了不動產稅的稅率，2002年的不動產稅占日本所有稅收的比重比1990年提高了1倍（1990年，不動產稅占日本所有稅收的比重為6.5%，占國民所得的比例是1.7%）。

　　不動產稅為什么有如此神奇的功效？原因在于它提高了持有不動產的成本，逼使多余的住房更快流向市場，提高了住房的使用效率，緩解了市場的供求關系，使價格得到遏止。

　　將我國的房地產稅制和日本進行比較可以看出，當前，我國的房地產稅收制度還很不合理，房地產轉讓的所得稅稅率太低，而不動產稅還處于論證階段。筆者認為，不動產稅對于中國而言具有十分重要的意義。我們看到，一方面是住房供求緊張，價格不斷上漲；而另外一方面卻是大量的住房被閑置，甚至是被囤積。單位住宅的面積越蓋越大，土地資源的浪費十分嚴重，政府倡導的小戶型遭到社會的抵制，這些都和房地產稅制的不合理是直接相關的。因此，筆者建議，當務之急是出臺不動產稅，應該修改所得稅法，將房地產轉讓的所得稅的稅率提高，或實行有差別的所得稅稅率。