自5月底開始，京城乃至全國房地產行業都籠罩在宏觀調控下的“低氣壓”當中。這大概是很多地產開發商都始料未及的，尤其是住宅項目的開發商們。面對新政，這其中縱然有聰明如潘石屹（SOHO中國董事長），早早就宣布“三年不沾住宅市場，全力出擊商業地產”；更多的開發商還是選擇了傳統的“上有政策，下有對策”的招數以應對不斷出臺的新政策。
如今，距離“國六條”出臺已經過去了近兩個月時間，善于研究政策的開發商們究竟又琢磨出了哪些對策？新政之下又將涌現多少“地產詭計”？
單套面積太大？
應對：一套拆成兩套賣！
7月13日，京城幾乎各大媒體都在顯眼的位置報道了這樣一則新聞——“建設部165號文件下發，90平方米被定為建筑面積”。“建設部165號文件”其實是業界對新政策的簡稱，準確地說，這個新政策為“建設部《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住房［2006］165號）”。
“建設部165號文件”被曝光的過程著實有些一波三折，從最早被傳文件已經下發但被“捂”住不準媒體報道，到建設部某官員公開證實，再到文件具體內容最終被南方媒體披露。業內媒體對新文件的追蹤堪稱“職業間諜”的水準，凡是能打聽的渠道、政府官員，包括業內人士幾乎通通沒有放過。
而從已經曝光的文件內容來看，兩個核心精神與之前業界猜測的結論不謀而合——90平方米被定為“單套住房的建筑面積”以及70%的比例為“年開工商品房總面積”。其中第一個核心精神的落定無疑會讓所有住宅項目的開發商“痛苦不堪”，在他們看來，今后小戶型的面積將被重新界定。
雖然北京細則至今沒有出臺，但已經不太可能改變90平方米被定為建筑面積的事實。從今往后不能再隨心所欲地建大戶型，相信這對于很多開發商都是一種“煎熬”；而對于有住大房子需求的購房者來說，今后可供選擇的空間也變得有限。“供”與“需”的不平衡如何協調？不用著急，聰明的開發商其實早就已經想好了對策，既然單套房子不能超過建筑面積90平方米，那就拆分成兩套房子——以建筑面積150平方米的房子為例，完全可以拆分成一套90平方米，一套60平方米一起賣；然后再互相打通變成一套房子。
而業內人士也證定，在目前沒有對購買第二套住宅有過多限制的情況下，通過設計手段完全可以實現這個辦法，滿足開發商和購房者各自的利益需求。
預售證3天內必賣？
應對：不到開盤絕不拿！
7月10日，建設部、發改委、工商總局聯合下文，其中要求開發商必須在取得預售許可證后10天內開始售房。但本報此前也曾經報道過，北京市建委房屋交易管理處相關負責人已經明確表態，北京的這一標準仍按更為嚴格的3天執行。
對于為什么不按3部委的通知執行，市建委相關負責人的解釋為：“一般情況下，地方應該和部委的規定相一致，但是如果地方的規定先于部委而又沒有原則上的沖突時，地方可以按照原規定執行。”
北京市建委的規定和3部委的規定并無沖突，只是更為嚴格；而這也再一次驗證了此次新政調控是中國房地產發展過程中有史以來前所未有的一次。“領預售證后3天內必須開始售房”的規定讓開發商“捂盤”不售的計劃很難實現了，購房者自然很高興——要想讓房子賣得“慢之又慢”，開發商豈不是又要花一番心思？沒錯，開發商肯定會花心思進行銷控。最直接的辦法當然就是，盡可能地晚領項目預售許可證，且分次分批領。這樣一來，既不用擔心政府的政策，又不怕項目賣得太快。
首付比例提高？
應對：自掏腰包我來借！
在6月出臺的一系列新政策中，其中一條涉及到首付比例的變動。根據新政策，購房90平方米以上住宅的住房商業貸款和公積金按揭首付比例都提高到30%.這個新政策無疑是抬高了購房門檻，業內人士甚至認為，這將會使部分購房者的購房計劃推遲2-3年。畢竟，在目前的購房人群中，有相當一部分是工作時間不長的年輕人，他們可能是剛剛才攢夠首付款就開始啟動購房計劃。
如此一來，必將會使開發商流失相當一部分的潛在購房者。不少開發商大概也都在苦惱怎么才能挽住這部分即將流失的購房者，而此前在坊間流傳甚廣的“開七條叫板國六條”的調侃文章就曾經提到，為了解決首付款提高的難題，開發商甚至愿意自掏腰包借錢給購房者買房。
何曾想，這一招很快就被開發商用上了。原國美地產負責人、現中國世代投資控股集團總裁禹晉永此前在接受媒體采訪時就透露，“已經和工、農、建等幾大銀行談好合作協議，在年底中國世代推出新樓盤時，將出質押金為購房人再貸10%，以‘湊夠’90平方米以上戶型購房人的首付款。”而其具體的操作思路則是，購房人可以通過開發商階段性擔保加質押的形式，做20%的公積金或者商業住房貸款；其余10%的首付款，由中國世代出質押金押在合作銀行，讓合作銀行以“商業消費貸款”的形式再為購房人貸款10%.
對于禹晉永這種做法，業內人士雖然表示了可行和認同，但真正能夠用行動“響應”的卻至今未有第二人，畢竟這個辦法對于開發商的資金實力要求提出了很大的考驗。不過，這種操作模式也算是為新政下某些困頓的開發商提供了借鑒的辦法。至于最終如何實踐，那就要看開發商們各自的本事如何了。
二手房交易多交稅？
應對：抵押典當來逃避？
5月底出臺的“國十五條”中第二條要求，進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。其中，第一點就是強調調節住房轉讓環節的營業稅，規定從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。這條規定出臺不到一周就使得京城二手房市場交易量大幅下滑，最高達到了50%；且二手房房源量也是急劇銳減，二手房預期價格不斷攀升。
新政策讓交易環節的稅費增加，使買賣雙方陷入到僵持和觀望的狀態。而為了打破這樣的僵持，不少二手房中介代理機構私下里也都在計劃著如何幫助買賣雙方避稅，以提高交易量。比如，利用比營業稅低的贈與契稅來避稅，又或者是少報交易價，而其中通過抵押、典當來逃避二手房交易營業稅成為其中最被看好的渠道。
據了解，利用抵押、典當以達到避稅目的的方法，即買賣雙方簽一份《抵押或典當合同》，表明賣家因急需用錢，按房價將房屋抵押（典當）給買家，并同時約定如在抵押（回贖）期內賣價不將房屋贖回，房屋所有權將歸買家所有。這樣，賣家只要與買方將房產證、抵押（典當）合同及雙方身份證等材料備齊，共同到房交所進行登記。抵押（回贖）期過后，只要賣家不履行抵押（典當）合同的約定償還買家的費用，買家自然取得房屋所有權，雙方到房交所辦理過戶手續即可。如此一來，買賣雙方就可以省下營業稅，只要繳納過戶的契稅和印花稅即可。
只是這樣的“花招”一旦在某一方毀約的情況下，就很難成功；并且由于抵押或典當都不能按揭，只能一次付款，因此對購房者的壓力資金要求也很高，非一般購房者所能采用。
