上海人均商業地產面積已經超過香港，接近東京、紐約的水平；北京、廣州、深圳等地商業地產銷售率不超過五成，商業地產總量過剩，空置率居高不下。房地產業內人士認為，商業地產形勢不容樂觀，需及時調整結構和區位分布。

　　在5月31日舉行的“2006行銷商業地產高峰論壇”上，上海市社科院房地產研究中心主任張鴻銘說，上海的商業地產總量已達3000萬平方米，人均商業地產面積已超過國際公認的1平方米標準。盡管總量已經飽和，但每年還有二三百萬平方米的新增商業地產項目在建或等待審批。

　　中國指數研究院華東院副院長陳晟提供的數據也顯示，商業地產銷售率除上海較高達92％外，北京、廣州、深圳這一指標分別為：32％、50％和42％。這意味著有一半以上的商業地產沒有賣出去。

　　總量過剩的商業地產在結構上并不平衡，很多地方商鋪明顯多于寫字樓。商業地產的區域分布也不均勻。上海市社科院商業經濟研究中心主任朱連慶說，在上海某些中心區域，很小的地段集中了十幾家高檔購物中心，同質化傾向嚴重，這種情況造成了資源的大量浪費。而在新興的城市副中心、商務區，商業地產需求量又很大，開發商如能適時跟進，將大有可為。

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　　外資加速進入滬京穗樓市

　　業內人士認為，外資介入將向二線城市蔓延

　　今年以來境外資金從收購內地寫字樓、商鋪進一步擴張至高檔住宅。種種跡象表明，外資大量進入內地樓市，對樓價攀升一定程度上產生了推波助瀾的作用。

　　進入2006年，上海、北京和廣州等地樓市，海外機構投資者空前活躍，整體收購案明顯增多。國際性中介代理機構仲量聯行的統計顯示，一季度，外資在上海房地產投資市場投資放量，成交金額已超過去年總量的一半，海外基金在一定程度上影響了上海一季度的房地產。

　　北京樓市同樣被外資看好。香港某銀行北京一位信貸經理透露，其手頭今年批出的貸款基本上全是房地產項目，“由于貸款人基本上是信譽較好的外資機構，不擔心這些貸款的收回，而擔心這會最終吹大中國房地產市場的泡沫。”

　　由于地緣關系，越來越多的香港資金進入珠三角樓市。4月下旬，置業國際發布報告稱，一季度香港人在內地購樓金額約36.5億元，同比增長11％。

　　這些資金八成投在了珠三角樓市，另有13％投在了上海。

　　國際知名物業代理公司第一太平戴維斯董事李旭說，海外基金對國內樓市的收購、介入會越來越深，甚至會走出上海、北京等一線城市向二線城市蔓延。

　　專家觀點

　　專家建議開征特別物業稅

　　去年外資機構在內地收購房總額達34億美元

　　一部分業內人士認為，外資購買住宅多用于酒店式公寓出租，不會短期出售套現，且投資對象是高檔物業，其數量不足以影響國內經濟。但越來越多的市場人士提醒，這種掉以輕心的態度非常危險。

　　“上海樓市·境外人士專刊”發行人蔡為民指出，這些境外資金進入中國，一則看中奧運會、世博會在即，政府希望樓市穩定成長，不會令房價重挫；二則認為人民幣及內地樓市升值可能性大，于是購買房地產，既可套取匯價差，又可套取房價差。

　　國家外匯管理局資料顯示，去年外資機構在內地收購房總額達34億美元，從境外流入的僑匯達174億美元。

　　僑匯流入劇增的上海、浙江的房價波動比流入增幅平穩的廣東、福建明顯要大。

　　有關專家建議，對外資進入內地樓市應有所管制，通過開征特別物業稅制止外資在樓市的炒作行為。