記者昨天從市地稅局獲悉，國家稅務總局日前發布《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》，對于今后新辦房地產企業，將不再享受普通新辦企業的稅收優惠，同時對房地產企業預售收入的預計營業利潤率做出了調整。

　　新辦房地產企業吃不著免費饅頭了

　　據了解，目前房地產開發企業多采用設立項目公司的方式經營操作新項目，開發一個樓盤或開發一個項目就新辦一個公司，這樣可以享受到國家關于新開公司的優惠稅收政策，盈利率較高。但根據新通知規定，對于今后為操作項目而新成立的房地產開發企業和以銷售（包括代理銷售）開發產品為主的企業將不得享受新辦企業的稅收優惠。這就使開發商的開發成本大大增加。

　　南京地稅有關人士分析認為，這部分成本是轉嫁給購房者還是由房地產公司自己承擔，關鍵是要看各地的房地產市場需求，如果市場需求彈性大，那么消費者承擔的稅收負擔就輕，企業承擔的稅收負擔就重；如果需求彈性小，消費者承擔的稅收負擔就重，企業承擔的稅收負擔就輕。而從目前南京的情況來看，今年房地產市場價格基本平穩，供需較平衡，已經逐漸轉向買方市場，因此開發商要想將增加的成本轉嫁到消費者身上還不太容易。但是郊區、縣的房地產價格還有一定的上漲空間，這些地區的房地產商完全可能將稅收負擔轉移給消費者，從而推動房價上漲。

　　房地產預售收入所得稅上調5％

　　在未完工開發產品的稅務處理問題上，《通知》規定將區分經濟適用房和非經濟適用房兩種情況處理。經濟適用房項目的預售收入的計稅毛利率不得低于3％；非經濟適用房開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20％、位于地級市城區及郊區的，不得低于15％、位于其他地區的，不得低于10％。

　　記者了解到，根據已經執行3年的國家稅務總局83號文規定，開發產品的預售收入應按不低于15％的預計營業利潤率繳納企業所得稅，但根據此次新規定，大部分房產企業預售收入的預計計稅毛利率都將提高到20％，這意味著房產企業要拿出更多錢來預繳企業所得稅。

　　一位不愿透露姓名的稅務專家認為，這有可能導致南京各郊區商品房價格的上漲。雖然南京市已經執行了20％的預計利潤率，但市中心和城郊區的毛利還是有一定的差別，這就有可能使價格相對便宜，利潤稍小的部分郊區房價小幅上漲。該人士還指出這種不分房產類別，不分城市地段的最低計稅毛利率不太科學，比如別墅和普通住宅毛利率就不同，應分別執行不同的預計利潤率。城市中心和郊縣建區形成的郊區房地產利潤率也不一樣，也應有所區別。