住房交易個人所得稅（以下稱房產個稅）將于明天正式開征，煙臺將成為繼濟南、青島之后，山東省第三個開征此稅種的城市。

　　記者了解到，市民在二手房交易中，對如何繳稅、該繳多少稅疑問頗多，昨天，就房產個稅開征后，市民應注意哪些問題，記者采訪了煙臺市地稅局相關負責人。

　　買賣二手房 有兩種優惠

　　“開征房產個稅并不可怕，了解買賣二手房時的一些優惠政策，市民就不會惶惶然了。”市地稅局征管二科高曉軍科長說。

　　優惠1：對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。自用生活用房的起始時間，以房屋產權證、契稅完稅證明或《國有住房出售收入專用票據》上注明的時間，按孰先原則確定。

　　優惠2：對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務機關繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。其中個人出售住房的起始時間，按納稅保證金收據上注明的時間確定。按市場價重新購房的時間，以房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間，按孰先原則確定。

　　注：個人出售住房后一年內未重新購房的，出售原住房繳納的納稅保證金將轉為個人所得稅，不再退還給個人。

　　枯燥的條文背后隱藏著兩點信息：一是國家希望通過繳納住房個人所得稅，來遏制房產投機和投資，即“炒房”，故對居民正常買賣房產不打壓；二是國家這一說法是與鼓勵自住型和節省、節約型住宅是一致的，通過稅收的引導來打壓投資市場，另一方面拉動自住市場，鼓勵老百姓正常買房換房，改善居住條件，故對納稅保證金有上面的規定。

　　房產個稅 到底該交多少

　　房產個稅開征后，賣個房子到底該交多少個稅？稅務人員進行了具體介紹：

　　交法1：個人出售自有住房時，如果能夠提供完整、準確的住房原值憑證，能夠正確計算應納稅所得額的，應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，適用比例稅率，稅率為20%.其應納稅額按下列公式計算：

　　應納稅額＝應納稅所得額×20%

　　應納稅所得額＝轉讓住房的收入額－住房原值和合理費用

　　合理費用是指出售住房時，按照規定繳納或支付的營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、契稅、印花稅、交易手續費、公證費等有關稅金和費用；

　　交法2：個人出售自有住房時，如果不能提供住房出售收入憑證、原值憑證或其他有關扣減項目明細資料，導致不能正確計算或難以準確計算應納稅所得額的，可以采取核定征收的方式征收個人所得稅，其計算公式為：

　　應納稅額＝轉讓住房的收入額×核定征收率

　　除按國家稅務總局規定可享受免征個人所得稅的情況外，對個人出售住房所得，個人所得稅核定征收率為1%.轉讓住房的收入額以繳納契稅的計稅額為準。

　　記者采訪部分港城房地產中介公司了解到，征收率各地不一，青島為1%到2%，煙臺所定1%征收率，顯然是在法律規定的范圍內盡量保護二手房市場少受影響。另外，通過算帳可以看出，無論何種情況下，按照第二種情況（1%）交稅，稅負最輕。舉例來說，李先生4年前花20萬元購房一套，現在房子漲到了30萬元，如果按1%交稅，則僅應該交3000元的稅，而按照20%稅率繳納，則是龐大數字，自己稍一算帳就知道哪種合算了。

　　征收房產個稅 會影響到誰？

　　關于“二手房交易強制征收個人所得稅”的消息傳出后，許多人擔心政策影響生活，那么開征房產個稅，到底能夠影響誰？

　　■ 對已購公房價格影響不大

　　部分業內人士認為，征收房產個稅，實際影響不大，地稅部門對已購住房的購房時間認定為：按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產權證上記載的時間孰先原則確定。這樣，絕大部分公房的購房時間都會在五年以上，按照第一項優惠政策（見前文），對已購公房價格影響不大。

　　■ 出售自有住房前后一年再購房的，基本不受影響

　　《關于進一步規范住房交易個人所得稅征收管理的通知》中表示，對出售自有住房一年內按照市場價格購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其購房價值可以全部或者部分免稅。這樣又減小了房產個稅的實際稅負，使得出售住房一年內再購買房產的納稅人享受房產個稅的稅收優惠。

　　高科長介紹，煙臺的房價一直沒有跌，對出售自有住房一年內按市場價格購房的納稅人，幾乎是不受征收房產個稅的影響。

　　房產個稅 這樣繳納

　　房產個稅即將開征，到底如何繳稅，稅務人員介紹了詳細程序。

　　A、符合免稅條件的：

　　應該提供個人將房屋所有權證（或契稅完稅證明、國有住房出售收入專用票據）、身份證（或戶口簿）的原件和復印件以及〈〈家庭生活用房說明材料〉〉（一式二份）遞交到相關窗口；

　　注：免稅條件：凡個人轉讓自用達五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　B、符合應稅條件的：

　　凡能夠正確計算轉讓所得的，適用20%的比例稅率。個人將身份證、房屋所有權證、買賣合同、購房發票、出售住房按規定支付的有關費用憑證或其他具有房屋權屬轉移合同性質的憑證等資料的原件及復印件遞交到相關窗口，審核人按照公式計算納稅保證金結束后，審核人開具“中華人民共和國納稅保證金收據”，并在“中華人民共和國納稅保證金收據”上注明房屋售價；個人持納稅保證金收據做為辦理房屋所有權證的應稅憑證，辦理房屋所有權證。

　　凡不能正確計算轉讓所得的，適用1%的核定征收率。個人將身份證、房屋所有權證、買賣合同、契稅完稅證明等資料的原件及復印件遞交到相關窗口，審核人按照公式計算納稅保證金計算結束后，審核人開具“中華人民共和國納稅保證金收據”，并在“中華人民共和國納稅保證金收據”上注明房屋售價；個人持納稅保證金收據做為辦理房屋所有權證的應稅憑證，辦理房屋所有權證。

　　注：應稅條件：凡不符合上述免稅條件及屬于贈與情形的，均應按照規定繳納納稅保證金。