時間節點是2006年1月。

　　這是一個對房地產稅收調控加速的信號，并且，指向很明確。在1月8日召開的全國稅務工作會議上，國家稅務總局局長謝旭人表示，將對8個行業的稅收情況進行專項檢查并加強這些行業的稅收立法工作，房地產業位列其中。

　　而就在此前的1月5日，國家稅務總局剛剛通過官方網站發出通知，從今年開始對房屋的地下室、地下停車場等地下建筑征收房地產稅。

　　至此，業界對于今年房地產調控發展方向的三大預測之一：稅收，已再無懸念。

　　新稅制將涉及不動產閑置稅、豪宅稅

　　“國家稅務總局對地下建筑征收房地產稅可看作是政府對房地產稅的試水。”中國社會科學院金融研究所博士尹中立說，地下建筑所涉及的范圍及利益群體相對而言要少許多，“接下來，房地產稅的征收范圍就會擴大到其它的物業類型，這是趨勢。”他還指出，目前國內的房地產稅制存在嚴重的缺陷，增加房地產轉讓的所得稅負擔、抓緊出臺不動產稅應是稅收部門的當務之急。

　　1月5日，國家稅務總局通過官方網站發出的通知規定，對于出租的地下建筑，將按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。而對于自用的地下建筑，分三種情況計算征稅。它們分別是，工業用途房產，以房屋原價的50%—60%作為應稅房產原值；商業和其他用途房產，以房屋原價的70%—80%作為應稅房產原值；對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房地產稅。

　　一石激起千層浪，盡管國家稅務總局很低調，但新稅制如何征收的猜測已甚囂塵上。

　　1月9日，國家稅務總局一位內部人士向記者透露，新房產稅可能會涉及征收不動產閑置稅，以及高檔豪宅可能要收較高的稅等，“目前，有關房地產稅的制訂還在一個探索和研究的過程中，方案還沒有出來，具體出臺也沒有時間表”。

　　“據我判斷，新的房地產稅將有可能打組合拳，從結構上進行全面調整。”北京藍石房地產顧問公司總經理李春平說，新的房地產稅將不會是對原有土地稅制的單一調整，有可能將從增加稅種、提高原來稅收的額度和比例，以及稅收政策的落實和監管上“多管齊下”地進行調整。

　　“目前，有關新的房地產稅有兩種說法，一是取消土地出讓金，改為房地產稅，另一種則是不取消土地出讓金而另外增加房地產稅。”北京中原房地產顧問有限公司總經理李文杰向記者透露，關于征收的范圍也是眾說紛紜，“一種說法是只對工建項目征收，對住宅并沒有考慮；另一種說法是對工建項目和第二套住宅進行征收，第一套住宅暫時不會征收房地產稅。”

　　國家稅務總局內部人士表示，業界所有的推測與評論目前尚沒有定論。但有知情人士告訴記者，房地產稅的征收對象是“房地產的擁有者”。對開發商而言，擁有地塊而沒有修房，或房屋建成但尚未交易，均需交納稅款；對房屋的擁有者而言，將分批次為擁有的房屋交納稅款。具體實施過程中可能會“新房新辦法，老房老辦法”。

　　調控提速的兩大阻力

　　在業內專家們的眼中看來，2006年繼續推進的房地產稅已經發出了這樣一個信號：房地產宏觀調控繼續提速。

　　“房地產的稅制改革是政府宏觀調控的重要組成部分。”李春平認為，政府想通過分配領域對房地產進行調控，這可以看作是對房價上漲快，房地產行業利潤高以及房地產偷稅漏稅現象嚴重的調整和整頓。

　　在中國社會科學院金融研究室主任易憲容眼里，房地產稅是控制房地產投機行為的非常有效的手段。他指出房地產稅費偏低及凌亂無序已經波及正常的房地產投資以及金融體系的完善，一些城市的房地產市場投機現象嚴重，房價上漲過快，從而使金融市場、銀行體系面臨著巨大的潛在危機。“房地產稅能提高資金市場的利率，從而使生產成本增加，引起產品及勞務價格的上漲，部分稅務負擔會透過價格的上漲而轉嫁到消費者身上，抑制過度投機行為。”

　　據了解，目前的房地產稅征收現狀是：一方面是稅種繁多、收費復雜，這不僅增加征稅征費的成本，也為逃稅漏稅、貪污腐化提供了條件與土壤；另一方面房地產稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36％，占地方財政收入的比重也僅為8.12％。

　　“房地產稅的繼續推進應該說與過去一年里房價繼續上漲，局部地區的房地產熱等因素不無關系。”李文杰如此分析，房地產的泡沫主要存在于中高端市場，2005年，華東，華南以及華北等城市的中高檔房地產市場價格對整個房價的拉動非常明顯，有不少城市的中高檔房價格是在成倍上漲。“房地產稅一旦出臺，對中高端市場的影響將會很大。”

　　“一個人有10套100萬的房子，如果按照國際上通用的標準征收1.5％來征收房地產稅，意味著每年他將繳納15萬元的房地產稅。”尹中立說，征收房地產稅使得這部分人將手中的投資房拋售，增加了市場供應量，房價自然就下來了。

　　擠出房地產的投機和泡沫成分，正是宏觀調控的目的，而房地產稅的實施，不可能一帆風順。

　　順馳中國董事長汪浩提出，由于國內的土地稅制采用土地出讓金制度，這與房地產稅的征收可能相矛盾，而絕大多數國家實行的都是分類按年征收的房地產稅。“這導致地方的主要財政來源是土地出讓金，實行房地產稅后，會不會影響地方經濟的發展和財政來源？”

　　尹中立與汪觀點接近，他分析，矛盾將導致房地產稅征收阻力重重。阻力主要來自兩個方面：技術上與政治上的。“技術阻力主要是指對房屋的價值評估標準、登記制度等問題；而政治阻力就是目前業主們都會對房地產稅有所抵觸。”他指出，即將到來的兩會以及新一屆地方政府的上任會否將房地產稅出臺的時間表提前將值得關注。

　　因此，有業內人士推測，房地產稅的真正出臺至少要經過2~3年時間醞釀。

　　“開征房地產稅當然需要一定的基礎條件，包括詳實的不動產登記資料、用科學的方法對房地產進行低成本估價和政府的稅收征管能力。”李文杰說，他提出了房地產稅實施的兩大阻力，房地產稅實施的基礎條件并不足夠。

　　第一個阻力是客觀因素的，諸如央產房等特殊房源如何收取房地產稅的問題；如果房地產稅對中低收入者有一定優惠條件，那么中低收入者如何審定。此外，對房屋的原始統計是一個相當大的工作量，勢必加大政府相關部門的工作成本。第二個阻力，也是最為重要的一點，就是地方政府與中央政府的利益分配問題。

　　“目前，有關房地產稅試點的任何成果都還沒有出來。”一位不愿透露姓名的知情人士向本報記者透露，房地產稅的試點工作進展得并非想象的那樣順利，各地的試點只是基于一種對市場和政策的判斷，采取的方式也是空轉運行。“從這一點來看，房地產稅的出臺的確還有一個時間問題，今年出臺的可能性不大。”