2003年10月，大連市西崗區地稅征收管理分局在對所管轄區的中介機構進行納稅輔導時發現，有不少房屋中介機構在納稅義務發生時間的確認上存在問題，常常造成當期營業稅金及其附加滯后繳納，在跨年度時甚至還影響當年應納企業所得稅的繳納。

    房屋中介機構是為房屋買賣雙方辦理房地產轉讓手續，并按國家規定的標準向委托方收取中介費的中介代理服務機構，其所收取的手續費為經營收入，是計算繳納服務業——代理業營業稅的計稅依據。

    在通常情況下，當房屋買賣雙方在對房價等無爭議且相關資料齊全，短期內能辦妥交接手續的情況下，房屋中介機構與房屋買賣雙方簽訂“房地產代理服務合同”，并按合同規定向購房方收取房價款和定金，開具企事業收款收據，在賬目處理上將此款記入往來賬——“其他應付款”中。與此同時，房屋中介機構收取中介費，并開具服務業統一發票，確認收入實現，計算繳納當期營業稅金及其附加。

    然而，在房地產交易市場上，由于房屋買賣過程中各種程序、手續繁瑣，買賣雙方收付款的形式多樣，因此在房屋交易過程中各種現象錯綜復雜。筆者發現，通常大多數購房者是采用貸款的方式購房的。在這種情況下，房屋中介機構與房屋買賣雙方簽訂合同后，向購房方收取首付房款、定金和手續費，再到銀行為購房方辦理貸款手續。由于銀行要對貸款購房方進行審核，需要提供的資料比較多，且手續繁雜，時間拖得也比較長。在這種情況下，房屋中介機構往往將貸款和房屋轉讓手續全部辦完后，才給購房方開具服務業統一發票，從而確認營業收入。賬目上將所確認的中介費從“其他應付款”轉入營業收入中，據以計算繳納營業稅金及其附加。

    在納稅輔導中，筆者還發現有一種情況，就是在賣房方所提供的房屋相關資料不完整等情況下，有些房屋中介機構與房屋買賣雙方簽訂“房地產代理服務合同”后，按規定向購房方收取了房價款、定金和中介費，并將所收取的這三項款全額開具企事業收款收據，在“其他應付款”中進行核算。對所收取的中介費不單獨開具服務業統一發票，因此也不確認收入的實現。待房屋轉讓手續辦完后，即繳納契稅后，房屋中介機構才將所開具的企事業收款收據收回，把代為支付各項費用的發票交付購房方，同時開具服務業統一發票，將已收取的中介費從“其他應付款”轉入營業收入中，此時才確認收入實現。

    以上兩種情況的共同點是房屋中介機構都是在與房屋買賣雙方簽訂“房地產代理服務合同”時收取中介費；不同點是在所確認的納稅義務發生時間上不同。根據《營業稅暫行條例》第九條規定：“營業稅的納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。”由此，房屋中介機構應該在向委托方收取中介費的當天就確認納稅義務的發生時間，計算繳納當期稅款。

    顯然在上面提到的兩種情況下，中介機構的做法都是錯誤的，由此造成的稅款滯后繳納應該按照《稅收征管法》第三十二條規定從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。