三種征稅情形

　　1999年12月，財政部、國家稅務總局和建設部 曾就個人出售住房所得如何征收個人所得稅的有關問題作出過明確規定，具體分三種情況征稅：

　　一是個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規定確定。即按照轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額繳納20%的個人所得稅，合理費用指賣出財產時支付的有關費用；

　　二是個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用后的余額；

　　三是職工出售以成本價(或標準價)出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應納稅所得額。

　　兩種情況優惠

　　目前納稅人只有在兩種情況下，可以享受對個人二手房交易所得的稅收優惠政策：一是對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅；二是對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務機關繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

　　繼今年5月發布《關于進一步加強房地產稅收管理的通知》后，國家稅務總局10月7日又再次發出《關于實施房地產稅收一體化管理若干問題的通知》。有敏感的市場人士很快從中嗅出，二手房交易將要“強制征收”個人所得稅。

　　通知說，對存量房交易環節所涉及的稅收要實行“一窗式”征收。契稅已劃歸地稅部門管理的，要在房地產交易場所設置征收窗口，既負責征收契稅，又負責征收個人所得稅、土地增值稅等稅種；契稅仍由財政部門征收的，則由財政和地稅兩部門在窗口合署辦公，或互相委托代征相關稅種的稅收。

　　個人所得稅包括在存量房交易“一窗式”征收的稅種項目中，當然也包括在房地產稅收一體化的范圍之內。按照通知的要求，最晚本月底前，各地要制定出房地產稅收一體化的具體實施方案，上報到國家稅務總局。

　　看來，一直懸而未決的二手房交易個人所得稅終要“強制征收”了。但是，對二手房交易征收個人所得稅，此乃稅法明文規定，即不是宏觀調控的新政策，更不是可以商量討論的話題。只有是否“依法征收”的問題，何來“強制征收”說呢？

　　這樣的爭論，今年夏天就曾掀起過一個高潮。6月初，南京市地稅部門在《個人銷售房屋稅收政策須知》中規定，個人銷售房產將按照轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，繳納20%的個人所得稅；北京市海淀、朝陽等區，也傳出二手房交易要征收20%個人所得稅的說法。然而在一片質疑聲中，這兩個城市的規定很快都停止了。

　　國家稅務總局隨后在7月份明確表態：個人出售自有住房取得的所得，應按“財產轉讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20%，這是稅法的明文規定，不是宏觀調控新政策。

　　對大家覺得二手房交易繳納個人所得稅比較陌生的問題，國稅總局解釋說，稅務機關一直都在征收，大家之所以沒注意，一是因為以前二手房交易量小，二就是部分地方稅務機關對個人轉讓房產所得征收個人所得稅的政策執行不到位。

　　原來，是各地沒有做到嚴格堅持依法征收二手房交易中的個人所得稅。

　　但是，從7月份國稅總局如此清晰的“澄清”后至今，很多地方的二手房交易個人所得稅依然沒有依法征收。相反，某地區可能強制征收二手房交易個人所得稅的推測、賣房者又要為難之類的報道，卻經常見諸報端。對國稅總局此份新通知的解讀，即屬此類。

　　而這份通知恰恰明確要求：“嚴格堅持依法治稅”。對于存量房交易環節所涉及的營業稅及城市維護建設稅和教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，對稅法及相關稅收政策進行變通和調整。