10月中旬以來，北京各稅務所的征管員和房地產公司的財務部門一直非常忙碌。

　　10月20日，記者致電北京市西城區國稅局第五稅務所時，工作人員徐九菊告訴記者，她正在執行京國稅265號文件的要求：一份關于地產企業繳稅情況的調查，已分發至區內各房地產企業。

　　這份調查表上寫著：“根據我市實際情況，房地產開發企業預售收入按15%的利潤率征收企業所得稅。”

　　據一位知情人士介紹，事實上，近90%的房地產企業從未按預售收入15%的利潤率繳納過企業所得稅。徐九菊也不知道這份調查回收之后，上面填寫的將是怎樣的數據。這份調查要求填寫的項別是：2004年度、2005年上半年房地產預售收入額、銷售收入額、應征收企業所得稅、已征收企業所得稅。

　　一個多月前，國家稅務總局計劃統計司和《中國稅務》聯合發布的2004年中國納稅企業百強排行榜，使得“納稅侏儒”成為房地產公司的一個新綽號，響徹大江南北。房地產企業的稅收問題，成為國稅局不得不啃的硬骨頭。

　　“計提”房地產

　　所謂企業所得稅“計提”，實際上是對實施預售制的企業采取的一種征稅辦法，即在預售行為發生后，在每季度以預售收入為基數，按15%的利潤率計算和預征企業所得稅，待項目完工后確定利潤和稅款，多退少補。

　　“房地產開發企業預售收入按15%的利潤率征收企業所得稅”，其實并非新規，而是2003年由國稅局頒發的一項政策，但終因地產企業對稅率是否過高爭議不止，而一直未得以落實執行。

　　當“納稅排行榜”與“財富排行榜”的反差躍然紙上時，國稅局重新拾起了2003年的“計提”利劍。

　　9月29日，北京市國稅局將《北京市國家稅務局轉發國家稅務總局關于進一步加強房地產稅收管理問題的通知的通知》下發各區稅務局。而此文件的主旨即“計提”地產企業的所得稅。

　　這是不是說，以后對房企納稅情況的監管，會把重頭戲放在對企業所得稅“計提”制度的落實上？記者就此詢問東城區國稅局所得稅科，得到的回答是“這個是老政策，2003年就下發了”。而當記者追問工作人員，是否2003年就照此執行時，該人士卻未做明確答復。

　　這讓人聯想到近幾年來，企業所得稅方面的問題在房企納稅檢查報告中出現的頻率。

　　北京地稅局相關負責人指出，“已經取得定金和預售房款，卻沒有按規定申報納稅”是房地產開發企業存在的最主要涉稅問題之一。他們發現，由于房地產企業存在大量的定金和預售款收入，不少企業將這兩項收入計入往來賬戶，造成企業的營業收入下降，從而躲避應該繳納的稅收科目和款項，造成稅收流失。

　　北京國稅局一位人士在接受本報記者采訪時稱，此前的執行中發現15％的利潤率普遍反映偏高、內外資房地產企業的差距不一致、所得稅不按項目征收等問題。目前，北京市國稅局已將加強房地產公司企業所得稅計提情況的監管問題，又一次提上日程。

　　以反逃稅的名義

　　一個多月前開始越來越響亮的稱房地產公司為“納稅侏儒”的綽號，令北京華遠集團老板任志強非常憤怒，“胡說八道，這簡直是謬論！”

　　任志強說，“最多只能說有些企業納稅積極性不高，等著稅務局來收才肯交，不來收就不交。”

　　但是，國家稅務總局和各地稅務局對房地產業進行過多次專項檢查，結果顯示房地產企業并不像任所說的那么爭氣。

　　例如，北京地稅局在2003年至2005年上半年對1103戶房地產企業進行納稅檢查時發現，有問題的房地產企業多達725戶，有問題率高達 66％。問題房地產企業補稅總金額高達10．05億元，繳納的滯納金、罰款達7708萬元之多。因此，五年來每年都被認定為全國范圍內稅收專項檢查重點的，僅有房地產一個行業。

　　“其實，稅務部門對房地產業還是管得挺緊的。北京房地產企業一年營業額上千億，這么大一塊肥肉，稅務局能不重點查嘛。但是，為什么還是出現那么多問題？我想主要還是因為房地產業的一些特殊性。” 一位不愿透露姓名的開發商表示。

　　他透露，房地產公司相對其它行業，其逃稅或避稅的空間會更大。其中一個常見的做法是將資產和現金分開。

　　“比如開發了一個住宅項目，其中有一個配套的寫字樓。我先建住宅，預售后拿到1億元收入，但是我可以把1億元里的8千萬元拿來蓋寫字樓，蓋好后我不賣，拿來出租。這樣8千萬在賬目上就成了投資而非收入，住宅預售的賬面收入只有2千萬元，而寫字樓只需繳納出租的稅收，總體應納稅額就少了。”

　　中央財經大學的劉桓教授說，房地產業納稅的一個通病是項目完工以后，項目公司員工即告解散，如果稅務局不先按季度征稅，那么追查該公司繳稅情況以及補繳稅款就會面臨較大困難。

　　北京某施工企業一位財務人員的說法佐證了這個觀點。這家企業在北京辦公，但員工全部是廣東潮州人，公司內的通用語言是潮州話。“干這行要保守的秘密很多，招老鄉老板比較放心。我們在一家公司都干不久的，往往一個項目完工了，你也就要另謀出路了。”

　　劉桓還表示，以房地產業的預售和開發周期長的特點，如果在整個項目完工后再進行結算，將有失公平。“開發商賣的產品類似一種期權，應當遵從‘權責發生制’，在銷售行為發生時進行納稅。”

　　“這種按核定存益率計提征收的做法，以前都是針對餐飲、美容美發這些消費者很少索要發票、成本又不明朗的行業。”一位稅務業內人士認為，預征說明房地產業成本仍然不明。

　　稅改積重

　　“預征的方式既變相提高了稅率，又加大了資金成本。”任志強稱，稅制不統一帶來很多競爭環境不平等的問題。拿營業稅來說，“竣工前不讓結算收入和利潤，但要收營業稅。收了也就收了，但至少要計到稅里，算成收入，不能算‘應付款’啊。”

　　繼中國納稅企業300強中沒有一家房地產公司的消息廣為流傳之后，對于房地產企業“計提”的爭論立刻在地產界炸開了鍋。

　　北京富力成房地產公司的銷售總監周超連用幾個反問表達疑惑，“每季度都交，最后還要累計結算，這樣企業和稅務局都要增加不少工作量吧？還有，怎么計算銷售量？碰上退房怎么辦？”

　　在很長一段時期，房地產企業均是自行開銷售發票，待項目完工、利潤結算后申報繳納企業所得稅，直至2001年國家稅務總局下發文件，規定通過預售方式進行開發的外商投資房地產公司，其納稅義務發生時間為收到預售款之日，要在每季度預交。

　　2003年國稅總局發文將其擴展至內資企業。此后，由于2003年以前注冊成立企業的企業所得稅是交至地稅局(如華遠這樣的大型企業交至國稅局)，2003年之后成立的企業則是交至國稅局，而國稅和地稅在預征制度上政策又不同，造成了各家房地產企業面臨納稅成本的不同。這使得包括任志強在內的部分開發商苦惱不已。

　　不少開發商抱怨15%的稅率過高。“尤其在項目的前兩期，資金壓力很大。”一位開發商說。

　　15%的稅率究竟會對房地產企業的資金鏈產生多大影響？任志強稱，因為預交就要付出利息成本，這樣算起來累計稅收甚至大于45%。

　　但中體奧林匹克花園的銷售經理范睿表示，“對總體現金流有影響，但對利潤沒影響。”他認為，這項政策的影響程度關鍵看項目的利潤率。如果利潤低，即使項目完工后稅務局把多繳的稅款退回，也損失了不少利息。而對利潤高的企業來說，說不定還是件好事，因為可以分攤成本。

　　“無論這是什么政策，只要公平就行。但漏洞在于，如果大家都公平了，那成本就會轉嫁到房價上。”一位房地產咨詢公司的人士表示，稅率和征收方式的公平比稅率絕對值高低更重要。

　　他說，現在國稅局每年都對房地產業進行專項檢查，要付出大量人力物力，不是個長期有效的辦法。“關鍵是要治本，現在的稅制還有待完善。”