在宏觀調控的高壓態勢下，部分房地產企業開始拖欠稅款，把欠稅赫然當成了“融資”渠道

　　近期京、滬、穗等地稅機關公布的欠稅名單中，房地產企業當仁不讓地占據了榜單的大量席位。

　　業界人士注意到，那些欠稅企業“沒錢繳稅”是假，把欠繳稅款當成了企業占款才是其真正的目的。

　　業界人士建議稅管機構要嚴控房產業稅的征收，不給拖欠稅款的房企業在融資成本和罰款資金上的博弈機會。

　　大量欠稅

　　“我們資金那么緊張，拿什么繳稅啊？”在上海市稅務局發布的2005年第二季度欠稅公告中的上海銀豐房地產公司有關人士稱，與它一同榜上有名的還有另外14家房地產企業。

　　“房地產企業欠稅是每年都有的事情，即使在市場勢頭最好的2003年、2004年，仍有大量房地產企業欠稅，尤其是營業稅和所得稅，這是欠稅最普遍的稅種。”國家稅務總局征收管理司司長王文彥告訴《財經時報》：“今年政策調控，欠稅企業肯定會增多。”

　　北京和廣州的情況更加惡劣，房地產企業爭先恐后奔上欠稅企業“前十強”。廣州市地方稅務局今年第2號欠稅公告中曝光的2005年上半年欠繳地方稅收200萬元以上的25家企業中，有18家是房地產開發和建筑安裝企業，比年初的1號公告多了一倍，而北京市地稅局近日公布的今年第2期“企業和單位欠稅”中，欠稅者全部為房地產企業，欠稅總金額為2800多萬元。

　　在欠稅名單上，大部分企業所欠都是營業稅、企業所得稅和房產稅，這表明即使房產商已經把房子賣出，但是企業仍然不繳稅，“今年政策調控下，某些企業資金吃緊，繳稅能拖就拖，來緩解自己的壓力。”上海市財稅局的征管科全處長告訴記者。

　　房地產業是現行稅制下涉及稅種最多的行業，包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、房產稅、車船使用稅、契稅、印花稅、城市維護建設稅、固定資產投資方向調節稅等12個稅種，而且每種稅根據不同狀況具有不同的稅率。“這讓房地產企業的財務報表可操作性很大。” 華夏證券研究所的房地產分析師張燕認為。

　　因此，除了行業自身的暴利以外，偷稅、漏稅、欠稅似乎一直與房地產企業如影隨行，而在市場還未回暖的時候，稅收就成了融資的一部分。

　　緩解資金緊張

　　“目前我國房地產稅制政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則數稅并課，造成房地產保有環節稅負輕而流轉環節稅負重。”上海誼錦嘉房地產代理公司副總經理吳泓慧稱。

　　在房地產流轉環節，我國目前設置的稅種主要有營業稅、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、房產稅和城市房地產稅（此環節兩種房產稅均按照納稅人出租房產的租金收入計征）、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護建設稅，不僅稅種繁雜，而且土地增值稅的稅率高達30%－60%，若再加上5%的營業稅和33%的企業所得稅，企業的實際平均稅負水平達到40%以上，高于世界多數國家和地區的水平。

　　“現在部分中小開發商的資金鏈已經繃得很緊，繳了稅費無疑會雪上加霜。” 吳泓慧表示。

　　“尤其對中小企業，這種現象更加明顯。”廣東省地稅局一位王姓工作人員透露，“這就像一場無聲的博弈，企業用這筆拖欠的稅費去彌補自身開發資金的不足，就看最終的收益能不能超出罰款的金額；而且，現在有些地方對于拖欠稅費的房地產企業沒有罰款，更讓它們有可乘之機。”

　　土地增值稅

　　土地增值稅是為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，抑制房地產的投機炒賣活動而開征的稅種，但在實際執行中該稅存在計算復雜、征收數額低、征收和繳納成本都很高的弊端。