3年追繳房地產企業稅款10.05億元-這是北京地稅局歷時3年，對北京房地產企業進行的專項檢查結果。今年7月，國稅總局稽查三處處長孫海亭就曾明確指出，房地產企業偷逃稅款問題嚴重。而前述數字或許可以成為孫海亭言論的最好注腳。

　　從北京市地稅局了解到，從2003年～2005年，該局對1103家房地產開發企業進行了納稅檢查，共發現有問題企業725家，有問題率為66％。其中千萬元以上案件24個，總計追繳稅款達10.05億元。

　　房企漏稅實情

　　北京房地產企業納稅情況究竟如何？北京市地方稅務局從2003年開始的針對房地產企業的專項稅收檢查或許可以說明其中的實情。

　　北京市地稅局局長王紀平告訴記者，從2003年開始，北京市地稅局就開始了專門針對房地產企業的稅收檢查。在記者獲得的檢查報告中，北京市地方稅務局作出的結論是：在接受立案檢查的1103家房地產企業中，被查出有問題的企業725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計查補稅款10.05億元，僅滯納金一項，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發的罰金總額也已經突破千萬，達到1817萬元。

　　據記者了解，在這三年之中，國家稅務總局先后三次布置地方稅務主管機關對房地產企業進行專項檢查，結果也不容樂觀。

　　“最主要的問題是取得定金和預售款未按規定申報納稅。”王紀平說。地稅部門在檢查中發現，由于房地產企業存在大量的定金和預售款收入，不少企業將這兩項收入計入往來賬戶，造成企業的營業收入下降，從而躲避應該繳納的稅收科目和款項，造成稅收流失。

　　此外，索取代開發票濫攤成本、未按期申報納稅也是在此次專項稅收檢查中發現的比較普遍的問題。王紀平表示，這些在檢查中發現的問題，擾亂了市場經濟的正常秩序，已經引起了中央和北京市政府的高度重視。

　　稅收何以偷逃

　　事實上，中國房地產企業運營的特殊周期為偷逃稅款提供了足夠的空間。“稅務部門不是十分了解房地產行業的特殊運作模式，這才是根本原因。”一位不愿具名的地產商告訴記者。

　　她所言的“特殊運作模式”就是“期房滾動開發模式”。在這種模式下，房地產企業的盈利周期往往會跨越一個年度。“滾動開發的基本特征就是前期大規模舉債，直到后期銷售才會陸續有現金回收。所以，在一個年度里，房企的賬上可能根本就不會有利潤。”

　　她向記者分析：如果一個樓盤在2002年正式開始運作，其前期必然需要大量貸款，通常情況下，貸款會占到項目整體所需資金的80％。這就意味著，在2002年中，該項目的運營幾乎以完全負債的形式體現，直到得到預售許可證開始預售為止才會產生回款。

　　“可是按照房地產企業的慣例，在預售開始之前，通常會收取定金，但定金將不會被計入到營業收入，而是通常計入往來賬款科目。”她說。“而當預售形成大規模回款之后，如果有代理公司，開發企業可以將預售款的一部分打入各類代理公司的賬戶，其科目為‘服務費’。”

　　按照上述手法，房企的經營收入自然就會減少，所需繳納的稅款自然也就隨之降低。“這里有一個前提，就是從開發立項到形成銷售營業收入需要跨越一個年度。”這位地產商對記者說。

　　而在這樣情況下，房地產稅收的征管體制卻與其他行業并無差異。一位北京市地稅局的官員向記者透露，目前我國對企業所得稅的征收辦法采取的是企業申報-政府征收并結合相應稅務檢查的模式。對于房地產企業的企業所得稅征收也基本采取類似的模式，且同樣每年征收一次。

　　顯然，這為房地產企業漏繳企業所得稅提供了可操作的空間。

　　監管疏通并重

　　“現在，房地產行業的納稅情況是國稅總局監管的重點。”王紀平告訴記者。而房地產企業的漏稅情況也在隨著“重點關照”而下降。北京市地方稅務局的統計數字顯示，目前房地產企業納稅的有問題率已經從最高時的77％下降到41％，下降了36個百分點。

　　記者了解到，目前為了遏止房地產企業的漏稅行為，北京市地稅局已經開始了企業所得稅預先“計提”的試驗。融科置地副總裁鄭志剛告訴記者，現在，稅務主管機關將在每一年度開始時，按照相應比例，對房地產企業的企業所得稅進行 “預征”，待樓盤銷售形成回款之后，再最終確定應征收的總額。“總體的原則是多退少補。”

　　此外，據王紀平透露，北京市地稅方面正在探索建立房地產行業納稅評估模型，來開展有針對性的稅收征管工作。一位地稅局工作人員向記者表示，這個模型建立之后，所謂不熟悉房地產運營模式的問題將被徹底解決。

　　不過，僅在加強監管方面發力并不能根治房地產企業的漏稅問題，對于房地產行業本身稅制的改革也應該加速。只有在這種監管與疏通并重的情況下，才能從根本上解決問題。

　　“目前房地產行業的稅制存在一定程度的稅種繁多、重復征稅以及稅費不分的問題。”中國城市經濟學會理事長黃曉虎說。目前，房地產相關稅費已經超過百種，既有中央確定的稅種，也有地方征收的費用，“總體來說，令企業的負擔過重。因此，稅費制度的合理改革也是必須推進的。”