建設部、發展改革委等九部委聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中規定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。

　　房產新政推出的一個多月中，關于70%的比例問題進行了激烈的討論，70%的比例是否應該一刀切呢？

70%的比例是否應該一刀切？差異化是否行得通？（圖：中國經濟網）

　　政策一刀切的的兩層含義

　　關于70%的比例問題，業界爭論的焦點在兩個方面，一方面是70%適用于單個所有的建設項目還是城市整體的商品房建設規劃？第二個方面是70%的比例是否應該在全國設定統一比例，沒個城市是否能按照自己的實際情況進行變動。-

　　關于上述的爭論問題，建設部最新出臺的《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，70%的比例將針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。也就是說，各地可根據實際情況進行總量控制，而不是對單個樓盤硬性的“一刀切”。而在全國應用比例問題，70還是采取了一刀切的政策。

　　宏觀政策一刀切和差異化的兩難選擇

　　從理論上說，宏觀政策應該是差異化的，因為各個地方的實際情況不一樣，而且政策更加的人性化，在各個地方實行的效果就更有效。而一刀切的政策則不能照顧到每個地方的實際情況，現實中政策執行的后果往往是各個地方冷熱不均。似乎人性化的政策更具有操作性，而在實際當中怎么樣呢？

　　根據公共選擇學派的觀點，政府是由人組成的，每個政府中的理性經濟人都會從自身利益最大化的角度出發采取經濟行為，那么政府的決策就不是社會利益至上的，而且政府各部門之間存在本部門利益最大化，必然造成政府部門之間利益的相互角逐，形成一個個既得利益集團，甚至在政府和政府之間，利益的相互博弈也是不可避免的。所以在政策的制定上存在很大的困難。

　　中央政府選擇一刀切的政策其實是考慮了各方政府的綜合利益，包括本部門利益在內，那么博弈雙方是中央政府和整個地方政府；在政策的實行中必然要受到地方的擅自改變，在政府主導經濟或者參與經濟調節的無效率的模式下，這種政策的走形和變樣有存在的土壤的。而如果選擇差異化的政策，允許各個地方政府根據自己的實際和中央政府參與政策的制定，那么政策的制定過程必然是一個相當漫長的爭論過程，各個政府處于自身利益最大化，展開的博弈是相當煩瑣和漫長的，嚴重影響了政策的時效性和有效性。這就是群眾參與政策的弊端。

　　不管是一刀切的政策還是差異化的政策，每個政府人員都不能從超越自身利益的高度看問題，這其中不僅造成了政策的無效率，也給尋租行為提供了可能，造成經濟的無效率，那么腐敗就是難以避免的。所以政府在宏觀政策的選擇上存在兩難選擇。一刀切政策制定程序簡單，時效快，但整體效果造成冷熱不均，地方政府都會傾向于差異化方向實行政策。而差異化的政策雖然體現了地方政府的利益，但政策制定過程是煩瑣復雜的，政策時效性差，在效果的分析上，各地沒有統一的標準，其中造租和尋租的行為異常嚴重。

　　70%的比例政策采取一刀切是否合適

　　具體到90平方米住房占新建商品房總面積的比例問題上，建設部就單個建設項目還是整體建設規劃問題進行了表態，應該說這樣的區分能夠體現各個建設項目的差異，符合政府對商品房做整體規劃，但是就某項建設項目的比例問題的確定問題上，政府能否做到從社會利益出發，從發展規劃整體上規劃建設項目存在很大疑問。政府留有很大的操作空間，那么尋租問題就不可避免了，因為建設比例問題牽涉到開發商的切身利益，在開發商和政府之間存在博弈的空間，那么在博弈過程中，社會利益和私人、部門利益相互較量，結果是可想而知的，我們也不期待政府有多么高尚。

　　在全國范圍內實行70%這個硬性標準是否能夠切實進行到底呢？我們知道，政府行政調節方式始終不能擺脫無效率的地位，地方政府在政策執行中究竟有沒有切實貫徹了中央政府的標準，筆者認為在信息嚴重不對稱的現實情況下，地方政府存在利益的僥幸心理，加上開發商的暗中尋租，最終政策效果表現出來不是一刀切的后果，而是體現了地方政府和開發商利益，甚至中央政府部門利益的差異化的相對均衡的政策結果，這樣的意義上說，一刀切的政策最終會成為差異化的政策，根本原因就是博弈和尋租的存在。但這并不是說差異化的政策就是最好的。

　　從政策的有效性來講，差異化是最理想的政策，但在我們現在的情況下，還不存在允許差異化的土壤，政府涉足經濟太多，這種無效率的調節方式必然要受到還不成熟的市場方式的抵觸和影響，那么政策就失去了本來的意義。相比之下，一刀切的政策是有微弱優勢的，這也是有相對強勢的中央政府的存在決定的。在政策的實行效果檢查，效果評價上，中央政府可以制定統一的標準，評價也相對簡單。因此，70%的比例問題在實行上采取全國一刀切的方式還是有些積極意義的。