近日，深圳市國土資源和房產管理局有關負責人表示，深圳市政府發出了《關于貫徹落實國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（簡稱《通知》），《通知》中出臺了10項新政，以調控暴漲的樓價。

深圳房地產調控細則出臺，房產市場迎來黎明？（圖：人民網）

　　《通知》要求，自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。

　　解讀：這項細則的規定基本上按照九部委意見的規定進行，70%的規定沒有變化，各個城市應該考慮本地區住房供應結構和需求狀況，制定適合本地區的比例，有上下浮動的范圍，這也是九部委意見比較欠缺的地方。而且針對不同的地段，比例也應該有浮動的空間，注重商品房的搭配。總之多樣化的細則比較有可行性，但浮動空間不宜過大。

　　比例制定后，關鍵是要貫徹落實，政府要真正以民為本，保證普通商品房真正惠及大眾，對于可能出現的國家機關，事業單位等違規“團購”的行為，嚴格審查條件，鼓勵群眾舉報，對于出現的違法行為，嚴厲查處，維護政府的形象。

　　《通知》要求，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

　　解讀：營業稅的調控力度還是有效果的，對于一些短線投資者和正常交易者的影響比較大，對于長線投資者和投機者的影響相對較小。我們看到，九部委稅收新政實施后，房市出現了一定的冷清局面，房源下降較大，有價無市的情況比較普遍，說明短線投資者和普通交易者占據多數，購房者大多處于觀望狀態。說明營業稅的調控具有一定的影響，但是從價格的基本不動或者稅收通過房價轉嫁來看，營業稅更多的作用是增加了市場的不確定性，真正降低房價的功效在目前房產供求形勢下作用不明顯。

　　另外，對于出現的房產“明贈暗售”，“明租實賣”的避稅行為要認真檢查，出臺新的政策堵住漏洞，比如在契稅方面的改革，調控力度要基本上和營業稅的力度相當，消除避稅的空間。

　　《通知》要求，為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業，銀行不得發放貸款。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　解讀：這個政策也是基本上按照九部委意見的規定進行。對于某些房地產商擾亂房地產市場的行為要嚴厲查處，通過對房地產商自有資金的約束限制其取得信貸囤積土地的行為，應該是比較有效的。房地產商資金80%左右來自于銀行貸款，信貸的約束條件嚴格化可以有效的降低房地產商信貸需求，降低銀行貸款風險，防止房地產市場風險積聚。

　　《通知》要求，從6月1日起，個人住房按揭貸款首期付款比例不得低于30％。對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20％的規定。

　　解讀：深圳操作細則關于信貸首付的規定也回避了很多難題，雖然人性化不足，但是操作性還是很好的。以前各大銀行陸續出臺了很多關于信貸首付的規定，基本上按照購買的套數增多信貸首付累進的原則，這樣可以加大對房產投資和投機行為的打擊力度。但由于我國現在個人信用信息不完整，房產交易部門和主管部門以及銀行稅收部門缺乏很好的溝通和工作機制上的相互協調，在判定個人擁有幾套住房上存在很大的操作性困難，那么原本累進性的首付制度就發揮不了應有的作用，那么政策好效果卻差，這樣民眾的意見會更大。所以人性化不足的政策在現在各方面不健全的情況下反而更具有操作性。

　　《通知》要求，今后3年至5年內，適度增加住宅用地供應規模，進一步調整住房供應結構，適當提高房地產開發強度；保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用房）和公共租賃住房（含廉租住房）的用地供應不低于年度居住用地供應總量的70％；停止別墅類房地產開發項目供地和辦理相關用地手續。此外，市國土資源和房產管理局將制定相關規則，明確中低價位、中小套型普通商品住房項目以招標方式出讓；招標方案根據住宅套型、價格、工期、質量保證等因素綜合評定。

　　《通知》要求，對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

　　解讀：土地的有效利用是也是很重要的方面，長久來看，加強存量土地的有效利用是實現我國土地利用可持續發展的重要的方面，也可以一定程度上緩解地方政府從土地斂財的沖動。我國現在土地利用很重要的問題是土地閑置現象普遍，開發商惡意囤積土地，炒高高地價，進而推高房價，當然地價和房價的傳遞渠道通暢的情況下，地價的上漲必定會通過房價的上漲表現出來。房價升高，會有更多的開發商參與到囤積土地的行列中來，地價的虛增在所難免，應該說這是一個惡性循環，地方政府短期化的土地行為起了推波助瀾的作用，未來房地產市場積聚金融風險，地方政府也絕對脫不了干系。

　　在我國目前的情況下，中央政府可以選擇的存量土地管理方式只能是行政化的調控模式。由于我國在不動產保有階段的稅收還不健全，土地閑置的問題一直得不到很好的解決。另一個重要的問題是，在我國目前的財政體制下，地方政府和中央政府存在很大程度的博弈，中央政府花大力氣出臺的政策，到地方執行的時候往往缺乏應有的效力，形成了“雷聲大雨點小”的現象，嚴重的影響了政府在公眾中的形象。盡管如此，筆者認為，行政化的手段依然是我們現在可以利用的相對有效的手段。

　　《通知》要求深圳的各區政府、市規劃、國土房產等部門，加強公共租賃住房建設，促進住房保障由“以售為主”向“以租為主”轉化，每年將全市土地出讓凈收益的10％用于公共租賃住房建設，充分發揮政策性住房在平抑房價、穩定市場中的積極作用。同時，加快落實年度經濟適用房建設方案，經濟適用房自合同簽訂之日起5年內不得轉讓。

　　解讀：租房市場了售房市場是相互補充的市場，理論上講售房市場比租房市場的替代性更大一些。穩定房價的工作如果在兩個市場同時展開的話，效果是比較明顯的。通過加強租房市場的建設，能夠吸收部分購房需求，在壓低租房市場價格的同時，能夠給房價高企的售房市場增加穩定的因素。廉租房建設一程度上屬于公共事業，需要政府進行相應的補貼和支持，增加開發商的積極性。通過保證資金的來源，可以約束地方政府土地行為，增加政府公共事業的責任感。

　　《通知》還要求市國土、房產、工商等部門嚴厲打擊囤積房源、惡意炒作、分期銷售、哄抬房價的企業，對情節惡劣、性質嚴重的，應當依法依規給予處罰，直至吊銷營業執照，并追究有關負責人的法律責任。

　　解讀：房產商不僅在土地開發階段存在不正當行為，而且在房產租售的階段玩盡花招，通過捂盤和分期推出的方式，制造市場的恐慌，推動房價的上漲，從中漁利，這是一種嚴重的擾亂市場的行為，只看到眼前利益，不注重遠期市場的承受力。房價的虛高容易受到國外游資和投機資本的攻擊，金融風險的積聚難以避免，未來市場可能會有崩潰的危險，無形之中也增加了國家風險監管部門的工作壓力，尤其在我國目前比較敏感的時期，各方面重要的改革同時進行，需要一個相對穩定的宏觀環境，所以加大開發商擾亂市場行為的打擊力度是很必要的，也很迫切。

　　深圳的操作細則比較受人關注的地方在公共租房的資金來源的規定，可以給市場一個很好的預期，在未來三年內，政策的效果就會顯現，房價會有一個穩定的支撐。其他方面的工作還有待加強，九部委意見還要不斷的進行完善，具體的改革工作也要圍繞意見的需要進行，只有條件具備了，更有效的政策才能夠盡快出臺，房價才能夠真正穩定下來。