第四章 個人住房貸款

　　4.1 基礎知識

　　1.個人住房貸款的概念和分類（掌握）

　　▲概念：個人住房貸款是指向借款人發放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

　　▲分類

　　2.個人住房貸款的特征（了解）

　　（1）貸款金額大、期限長。

　　（2）以抵押為前提建立的借貸關系。

　　（3）風險因素類似，風險具有系統性特點。

　　3.個人住房貸款的發展歷程（了解）

　　☆ 個人住房貸款在各國個人貸款業務中都是最主要的個人貸款產品，在我國也是最早開辦、規模最大的個人貸款產品。

　　☆ 中國建設銀行于1985年開辦了住宅儲蓄和住宅貸款業務，成為國內最早開辦住房貸款業務的國有商業銀行。

　　☆ 1997年中國人民銀行先后頒布了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》等一系列關于個人住房貸款的制度辦法，標志著國內住房貸款業務的正式全面啟動。

　　☆ 個人住房貸款真正的快速發展，以1998年住房制度改革以及中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的頒布為標志。

　　4.個人住房貸款的要素

　　（1）貸款對象

　　（2）貸款利率

　　☆ 個人住房貸款的利率按商業性貸款利率執行，上限放開，實行下限管理。

　　☆ 對貸款購買第二套住房的家庭，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

　　☆ 個人住房貸款的計息、結息方式，由借貸雙方協商確定。一般來說，個人住房貸款的期限在1年以內（含1年）的貸款，實行合同利率，遇法定利率調整不分段計息；貸款期限在1年以上的，合同期內遇法定利率調整時，可由借貸雙方按商業原則確定，可在合同期間按月、按季、按年調整，也可采用固定利率的確定方式。但實踐中，銀行多于次年1月1日起按相應的利率檔次執行新的利率規定。

　　（3）貸款期限

　　☆ 個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據實際情況合理確定，最長期限都為30年。

　　☆ 個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的（目前法定退休年齡為男60歲，女55歲），貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。

　　（4）還款方式

　　☆ 個人住房貸款可采取多種還款方式進行還款。例如，一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進還款法、等額累進還款法及組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。

　　☆ 一般來說，貸款期限在1年以內（含1年）的，借款人可采取一次還本付息法，即在貸款到期日前一次性還清貸款本息。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。

　　☆ 借款人可以根據需要選擇還款方法，一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經貸款銀行同意，不得更改還款方式。

　　（5）擔保方式

　　個人住房貸款可實行抵押、質押和保證三種擔保方式。貸款銀行可根據借款人的具體情況，采用一種或同時采用幾種貸款擔保方式。

　　在個人住房貸款業務中，采取的擔保方式以抵押擔保為主，在未實現抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式。抵押加階段性保證人通常是借款人所購住房的開發商或售房單位，且與銀行簽訂了《商品房銷售貸款合作協議書》。在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發商承擔階段性保證責任，而在二手房貸款中，一般由中介機構或擔保機構承擔階段性保證的責任。借款人、抵押人、保證人應同時與貸款銀行簽訂抵押加階段性保證借款合同。在所抵押的住房取得房屋所有權證并辦妥抵押登記后，根據合同約定，抵押加階段性保證人不再履行保證責任。

　　（6）貸款額度