8.信用風險

　?。?）商用房貸款信用風險

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　　借款人還款能力發生變化。銀行難以把握借款人還款能力風險的原因：國內尚未建立完善的個人財產登記制度與個人稅收登記制度，全國性的個人征信系統有待完善；國內失信懲戒制度尚不完善。

　　商用房出租情況發生變化。包括所在地段經濟發展重心轉移、大范圍拆遷等。

　　保證人還款能力發生變化。

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　　加強對借款人還款能力的調查和分析。了解掌握其收入水平的穩定性；判斷其收入水平的真實性；收入水平對償還貸款的覆蓋度，原則上借款人年還款金額應不超過其家庭年收入水平總額的80％。此外還要考察：其他收入所得；其他資產收益情況；借款人及其家庭所擁有總資產的狀況。

　　加強對商用房出租情況的調查和分析。調查商用房所在商業地段繁華程度及其他商用房租金收入情況；調查該地段的未來發展規劃，是否會出現大拆遷、經濟發展重心轉移等情況。

　　加強對保證人還款能力的調查和分析。保證人經濟實力下降或信用狀況惡化是導致其還款能力下降的主要原因。銀行要有預見性并采取相應預防措施：

　　a.密切關注保證期間影響保證人保證能力的各種因素的變化情況。

　　b.貸后要了解保證人的情況。

　　c.充分證明保證人保證能力不足以保證借款人貸款時，應要求借款人更換保證人或采取其他擔保方式。

　　d.在保證期間，如發現保證人有以下變化，需重新評估保證人資信：發生隸屬關系變更、高層人事變動、公司章程修改及組織結構調整；生產經營、財務狀況發生重大訴訟、仲裁，可能影響其履約保證責任；改變資本結構；為第三人債務提供保證擔?；蛞云渲饕Y產為自身或第三人債務設定抵押、質押，可能影響履行保證責任；有低價或無償轉讓有效資產、非法改制等逃債行為；有惡意破產傾向。

　　（2）有擔保流動資金貸款的信用風險

　?、賰热荩航杩钊?、保證人還款能力發生變化；借款人所控制企業經營情況發生變化；抵押物價值發生變化。

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　　加強對借款人還款能力的調查和分析。除商用房貸款中涉及的外，應重點調查借款人的生產經營收入及其穩定性、合法性和未來收入預期的合理性。

　　加強對借款人所控制企業經營狀況的調查和分析。主要考察：經營的合法性、合規性；經營商譽；經營的盈利能力和穩定性。

　　加強對保證人還款能力的調查和分析。應選擇信用等級高、還款能力強的保證人，且保證人信用等級不能低于借款人，不接受股東之間和家庭成員之間的單純第三方保證方式。

　　加強對抵押物價值的調查和分析。抵押物價值變化的：要求借款人恢復抵押物價值；更換為其他足值抵押物；按合同約定或依法提前收回貸款；重新評估抵押物價值，擇機處置抵押物。

　　核心考點術語

　　1. 個人經營類貸款：指銀行向從事合法生產經營的個人發放的，用于定向購買或租賃商用房、機械設備，以及用于滿足個人控制的企業（包括個體工商戶）生產經營流動資金需求和其他合理資金需求的貸款。

　　2.專項貸款：指銀行向個人發放的用于定向購買或租賃商用房和機械設備，且其主要還款來源是由經營產生的現金流獲得的貸款。專項貸款主要包括個人商用房貸款（簡稱商用房貸款）和個人經營設備貸款（簡稱設備貸款）。

　　3.商用房貸款：指銀行向個人發放的用于定向購買或租賃商用房所需資金的貸款，如中國銀行的個人商用房貸款，交通銀行的個人商鋪貸款。目前，商用房貸款主要用于商鋪（銷售商品或提供服務的場所）貸款。

　　4.設備貸款：指銀行向個人發放的，用于購買或租賃生產經營活動中所需設備的貸款，如光大銀行的個人工程機械按揭貸款。

　　5.流動資金貸款：指銀行向從事合法生產經營的個人發放的用于滿足個人控制的企業（包括個體工商戶）生產經營流動資金需求的貸款。流動資金貸款按照有無擔保的貸款條件分為有擔保流動資金貸款和無擔保流動資金貸款。

　　6.有擔保流動資金貸款：指銀行向個人發放的、需要擔保的用于滿足生產經營流動資金需求的貸款，如中國銀行的個人投資經營貸款，中國建設銀行的個人助業貸款。

　　7.無擔保流動資金貸款：指銀行向個人發放的、無須擔保的用于滿足生產經營流動資金需求的信用貸款，如渣打銀行的“現貸派”個人無擔保貸款，花旗銀行的“幸福時貸”個人無擔保貸款。

　　8.商用房貸款的貸后與檔案管理：指貸款發放后到合同終止前對有關事宜的管理，包括貸款回收、合同變更、貸后檢查、不良貸款管理及貸后檔案管理五個部分。

　　9.貸款回收：指借款人按借款合同約定的還款計劃和還款方式及時、足額地償還貸款本息。

　　10.提前還款：指借款人具有一定償還能力時，主動向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為。

　　11.期限調整：指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限和縮短期限等。

　　12.貸后檢查：是以借款人、抵（質）押物、保證人等為對象，通過客戶提供、訪談、實地檢查、行內資源查詢等途徑獲取信息，對影響商用房貸款資產質量的因素進行持續跟蹤調查、分析，并采取相應補救措施的過程。

　　13.貸后檔案管理：指商用房貸款發放后有關貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。

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