第四節(jié) 公積金個(gè)人住房貸款

　　12.基礎(chǔ)知識(shí)

　　（1）概念

　　略。

　　（2）特點(diǎn)

　　①互助性。住房貸款資金來源為單位和個(gè)人。

　　②普遍性。正常繳存住房公積金的職工都可申請(qǐng)。

　　③利率低。

　　④期限長。最長期限為30年（貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年）。

　　（3）要素

　　①貸款對(duì)象。公積金繳存的職工，基本條件為：具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；按時(shí)足額繳存住房公積金并具有個(gè)人住房公積金存款賬戶；有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；有合法有效的合同、協(xié)議及其他證明文件；有當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款；有符合要求的擔(dān)保；符合當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的其他借款條件。

　　②貸款利率。按人民銀行規(guī)定的公積金個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行。

　　③貸款年限。最長為30年。

　　④還款方式。一次還本付息、等額本息還款法、等額本金還款法。

　　⑤擔(dān)保方式。以住房置業(yè)擔(dān)保公司所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保最為常見。

　　⑥貸款額度。普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房，最高貸款額度為所購買住房總價(jià)款的80％；集資建造住房（房改房），最高貸款額度為所購買住房總價(jià)款的90％；購買二手房，最高貸款額度為所購買住房總價(jià)款的70％；有價(jià)證券質(zhì)押貸款，最高貸款額度為有價(jià)證券票面金額的90％；建造、翻建、大修自住住房，最高貸款額度為所需費(fèi)用的60％。

　　（4）公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的職責(zé)分工

　　①公積金管理中心基本職責(zé)。制定公積金信貸政策、負(fù)責(zé)信貸審批和承擔(dān)公積金信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　②承辦銀行職責(zé)：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設(shè)立和計(jì)結(jié)息及金融手續(xù)操作等基本職責(zé)；貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對(duì)賬等可委托代理職責(zé)。

　　（5）公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的操作模式

　　①銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作；

　　②公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作；

　　③公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動(dòng)。

　　（6）公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款的區(qū)別

　　13.貸款流程

　　（1）貸款的受理和調(diào)查

　　銀行先和公積金管理中心簽訂“住房公積金貸款業(yè)務(wù)委托協(xié)議書”，取得承辦權(quán)之后才能接受委托辦理公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。

　　①申請(qǐng)商品房公積金個(gè)人住房貸款的借款人須提供的補(bǔ)充材料。借款人及參貸人的居民身份證、戶口簿原件及復(fù)印件和共同還款承諾書；婚姻狀況證明；合法的商品房購房合同或協(xié)議；借款人及參貸人所在單位提供的個(gè)人資信證明；借款人已交付不低于20％購房款的有效憑據(jù)；有效的擔(dān)保證明；辦理公積金個(gè)人住房貸款的期房樓盤，必須是由開發(fā)商與受委托銀行簽訂個(gè)貸協(xié)議的樓盤。

　　②申請(qǐng)二手房公積金貸款的借款人須提供的材料。賣方身份證、戶口簿復(fù)印件；房產(chǎn)證原件和復(fù)印件；由公積金管理中心認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告；由公積金管理中心認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)與買賣雙方簽訂的三方協(xié)議；由區(qū)級(jí)以上房產(chǎn)交易部門進(jìn)行抵押登記。

　　（2）貸款的審查和審批

　　①貸前審查。考察：借款人繳存住房公積金情況；借款用途；借款內(nèi)容；貸款資信審查。

　　②貸款審批。

　　登記臺(tái)賬。

　　貸款審批。公積金管理中心對(duì)借款人的貸款額度、比例、年限做出決策。

　　核對(duì)或登記臺(tái)賬核對(duì)。承辦銀行及時(shí)取回公積金管理中心出具的審批意見和“委托放款通知書”，核對(duì)登記臺(tái)賬。

　　（3）貸款的簽約和發(fā)放

　　①貸款簽約。公積金管理中心審批后，向受委托銀行出具“委托貸款通知書”，同時(shí)將委托貸款基金劃入銀行的住房委托貸款基金賬戶。銀行憑“委托放款通知書”與借款人簽訂合同，辦理抵押手續(xù)、貸款劃付手續(xù)。具體包括：

　　第一，合同簽約。包括制作借款合同；合同簽字（章）；錄入并檢查修改系統(tǒng)中的信息。

　　第二，擔(dān)保落實(shí)。

　　第三，申領(lǐng)和存撥基金。承辦銀行申請(qǐng)住房委托貸款基金，公積金管理中心受理申請(qǐng)和撥存基金。承辦銀行建立住房委托貸款基金賬戶，根據(jù)“資金劃轉(zhuǎn)通知單”劃撥資金，核實(shí)基金是否到賬，并統(tǒng)計(jì)管理基金的使用、結(jié)余等，定期對(duì)賬、報(bào)送業(yè)務(wù)資料和報(bào)表等。

　　②貸款的發(fā)放。承辦銀行必須在收到撥付的住房委托貸款基金，辦妥所購房屋抵押登記（備案）手續(xù)，審核放款資料齊全性、真實(shí)性和有效性后發(fā)放貸款。除有特殊規(guī)定外，公積金個(gè)人住房貸款資金必須以轉(zhuǎn)賬的方式劃入售房人賬戶，不得由借款人提取現(xiàn)金。

　　③發(fā)放完貸款，承辦銀行向客戶提供回單，并將有關(guān)放款資料報(bào)送公積金管理中心。

　　（4）貸后與檔案管理

　　①貸款檢查。檢查業(yè)務(wù)操作的合規(guī)性、是否按委托協(xié)議要求的工作時(shí)限辦理貸款業(yè)務(wù)、貸款賬戶的催收情況等。

　　②協(xié)助不良貸款催收。

　　逾期90天以內(nèi)的，以短信、電話和信函等催收。

　　超過90天的，給借款人發(fā)出“提前還款通知書”，有權(quán)要求借款人提前償還全部借款，并支付逾期期間的罰息。還款期限屆滿時(shí)仍未還款，將就抵押物的處置與借款人達(dá)成協(xié)議。

　　逾期180天以上，將對(duì)拒不還款的借款人提起訴訟，對(duì)抵押物進(jìn)行處置；處分抵押物所得價(jià)款用于償還貸款利息、罰金及本金。

　　③對(duì)賬工作。

　　④基金清退和利息劃回。承辦銀行應(yīng)按時(shí)將回收貸款本金與利息劃入公積金管理中心指定的結(jié)算賬戶和增值收益賬戶，及時(shí)進(jìn)行資金清算。

　　⑤貸款手續(xù)費(fèi)的結(jié)算。管理中心定期按比例將委托貸款手續(xù)費(fèi)劃歸給承辦銀行。

　　⑥擔(dān)保貸后管理。

　　⑦貸款數(shù)據(jù)的報(bào)送。

　　⑧委托協(xié)議終止。

　　⑨檔案管理。

　　核心考點(diǎn)術(shù)語

　　1.自營性個(gè)人住房貸款：即商業(yè)性個(gè)人住房貸款，指銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造或大修各類型住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。

　　2. 公積金個(gè)人住房貸款：即委托性住房公積金貸款，指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房貸款。是一種政策性個(gè)人住房貸款，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，貸款額度受限。

　　3. 個(gè)人住房組合貸款：指按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時(shí)，可以同時(shí)申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款和自營性個(gè)人住房貸款，從而形成特定的個(gè)人住房貸款組合。

　　4. 新建房個(gè)人住房貸款：即個(gè)人一手房貸款，指銀行向符合條件的個(gè)人發(fā)放的、用于在一級(jí)市場上購買住房的貸款。

　　5. 個(gè)人再交易住房貸款：即個(gè)人二手房住房貸款，指銀行向個(gè)人發(fā)放的、用于購買在住房二級(jí)市場上合法交易的各類型個(gè)人住房的貸款。

　　6. 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款：指當(dāng)尚未結(jié)清個(gè)人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時(shí)，銀行用信貸資金向購買該住房的個(gè)人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。

　　7.貸前調(diào)查：是對(duì)住房樓盤項(xiàng)目和借款人提供的全部文件、材料的真實(shí)性、合法性、完整性、可行性以及對(duì)借款人的品行、信譽(yù)、償債能力、擔(dān)保手段落實(shí)情況等進(jìn)行的調(diào)查和評(píng)估。

　　8.貸后檢查：是以借款人、抵（質(zhì)）押物、擔(dān)保人、擔(dān)保物、合作開發(fā)商及項(xiàng)目為對(duì)象，通過客戶提供、訪談、實(shí)地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對(duì)影響個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進(jìn)行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補(bǔ)救措施的過程，判斷借款人的風(fēng)險(xiǎn)狀況，提出相應(yīng)的預(yù)防或補(bǔ)救措施。

　　9.正常貸款：借款人一直能正常還本付息，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的。

　　10.關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素。

　　11.次級(jí)貸款：借款人的正常收入已不能保證及時(shí)、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產(chǎn)、對(duì)外借款、保證人、保險(xiǎn)人才能歸還全部貸款本息。

　　12.可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關(guān)責(zé)任人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任、處理抵（質(zhì)）押物，預(yù)計(jì)貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。

　　13.損失貸款：借款人無力償還貸款，履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任和處理抵（質(zhì)）押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡、宣告失蹤或死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。

　　9.個(gè)人住房貸款檔案管理：指銀行根據(jù)《檔案法》對(duì)個(gè)人住房貸款中形成的有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程，以保證貸款檔案的安全、完整與有效利用。

　　“假個(gè)貸”：指借款人并不具有真實(shí)的購房目的，采取各種手段套取銀行個(gè)人住房貸款的行為。

　　操作風(fēng)險(xiǎn)：指在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，是一種發(fā)生在實(shí)務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　10. 政策風(fēng)險(xiǎn)：指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化，引起市場波動(dòng)，從而給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)，屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　11. 還款能力風(fēng)險(xiǎn)：指借款人經(jīng)濟(jì)狀況嚴(yán)重惡化導(dǎo)致不能按期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼承人放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險(xiǎn)。

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