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2011年銀行從業(yè)考試重要考點：個人住房貸款的要素
（1）貸款對象
個人住房貸款的對象應是具有完全民事行為能力的自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求，例如：
①合法有效的身份或居留證明；
②有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，良好的信用，償還貸款本息的能力；
③有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；
④有貸款銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人；
⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。
（2）貸款利率
個人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。中國人民銀行2008年10月27日公布新的個人住房貸款利率，個人住房貸款的下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.7倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。實踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
（3）貸款期限
個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實際情況合理確定，最長期限都為30年。個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的（目前法定退休年齡為男60歲，女55歲），貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。
（4）還款方式
個人住房貸款可采取多種還款方式進行還款。例如：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進還款法、等額累進還款法及減按還款法、組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。
（5）擔保方式
個人住房貸款可實行抵押、質(zhì)押和保證三種擔保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或同時采用幾種貸款擔保方式。
在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可根據(jù)實際情況變更貸款擔保方式。抵押物、質(zhì)押權利、保證人發(fā)生變更的，應與貸款銀行重新簽訂相應的擔保合同。
（6）貸款額度
個人住房貸款中，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購（建造、大修）住房價格扣除其不低于價款20%的首期付款后的數(shù)量來確定；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于40%.從控制風險的角度，個人住房貸款的首付比例應隨購買住房套數(shù)的增加而提高。
中國人民銀行決定自2008年10月27日起，將最低首付款比例調(diào)整為20%。金融機構對客戶的貸款利率、首付款比例，應根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區(qū)別確定。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構可在首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。
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