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2013經濟師考試中級房地產預習：國有建設用地租賃
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國有建設用地租賃
國有建設用地有償使用方式，除了國有建設用地使用權出讓，還有國有建設用地租賃、國有建設用地使用權作價出資(人股)或授權經營。
(一)國有建設用地租賃的范圍
國有建設用地租賃的適用范圍，應把握以下幾點：①對于使用者目前使用的劃撥用地，依法可以劃撥使用的仍應維持劃撥，可不實行有償使用，可不實行土地租賃。②對因改變土地用途或發生轉讓、場地出租、企業改制和土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，可以實行租賃。③對于使用者申請建設用地進行經營性房地產開發的，必須實行出讓，不實行國有土地租賃。④對于使用者申請建設用地進行非經營性開發的，依法應當有償使用的，可采用國有土地租賃，也可采用法律規定的其他有償使用方式。⑤國有企業破產或出售時，所涉及的劃撥建設用地使用權，采取出讓方式處置，不實行租賃。
也就是說，除了經營性房地產開發用地和國有企業破產涉及劃撥建設用地使用權處置兩種情況下必須實行出讓外，其他建設用地使用和原劃撥土地處置，既可以采取出讓方式，也可以采取國有土地租賃方式。
(二)國有建設用地租賃的方式
國有建設用地租賃可以采用招標、拍賣、掛牌或者雙方協議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。
(三)國有建設用地租賃的期限
短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，最長不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。
(四)國有建設用地租賃合同
租賃期限6個月以上的國有建設用地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。
國有建設用地租賃合同的內容應當包括出租人、承租人、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調整的時間和調整幅度、出租人和承租人的權利義務等。
(五)承租土地使用權的權能
承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。
(1)承租土地使用權轉租：承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。
(2)承租土地使用權轉讓：承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經更名后繼續有效。
(3)承租土地使用權抵押：地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價、抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。
(4)在使用年期內，承租人有優先受讓權，租賃土地在辦理出讓手續后，終止租賃關系。
(六)承租土地使用權的收回
(1)國家因社會公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回，但應對承租人給予合理補償。
(2)承租人未按合同約定開發建設、未經土地行政主管部門同意轉讓、轉租或不按合同約定按時繳納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權。
(3)承租土地使用權期滿，承租人可申請續期。未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，承租土地使用權由國家依法無償收回。
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