第十二章　以財務報告為目的的評估

　　知識點十八：投資性房地產的評估方法及評估參數

　　在實務中，投資性房地產可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數法、現金流折現法和租期及回收金額折現法。

　　1.市場比較法（屬于市場法）

　　在求取一宗待估投資性房地產價值時，依據替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產狀況等因素修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。在應用市場法時，對于投資性房地產尤其要注意所附租約所帶來的影響，在選擇可比交易案例時也需要考慮相關租約的因素。

　　2.直接資本化法（適用于暫時空置的投資性房地產，屬于收益法）

　　將待估房地產未來一年的某種預期收益除以適當的資本化率來求取估價對象價值的方法。收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等，然后利用相應的資本化率將年收益轉換為價值。

　　一般公式為：

　　P=A/R

　　式中：P——待估房地產價值； A——房地產的未來收益；R——資本化率。

　　3.收益乘數法（屬于市場法）

　　（1）原理

　　收益乘數是房地產的價格除以某種年收益所得的倍數，即收益乘數=價格/年收益。利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為：

　　房地產價值=年收益×收益乘數

　　（2）收益的確定

　　比較常見的收益乘數有毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數。

　　①毛租金（年或者月）

　　通過價格除以月租金求得毛租金乘數；當采用年租金來求取估價對象的價值時，應采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數。

　　②潛在毛收入

　　假定房地產在充分利用、無空置（即100%出租）情況下的收入，包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數法相比，潛在毛收入乘數法相對全面一些，它考慮了房地產租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產空置率和運營費用的差異。

　　③有效毛收入

　　由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。

　　④凈收益又稱凈營運收益（NOI）（比其他收益更可靠）

　　由有效毛收入扣除相關稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產的收入。運營費用是指維持房地產正常使用或營業所必須的費用。

　　由于凈收益乘數與前文所屬的資本化率互為倒數，通常很少直接采用凈收益乘數法的形式，而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式。

　　4.現金流折現法（收益法）

　　5.租期及回收金額折現法（Term＆Reversion，"T&R"）（現金流折現法的簡化形式）

　　投資性房地產通常附帶有租約，由于在評估時，租約合同已經簽訂，所以可能會使房地產的租金水平偏離市場實際情況，從而影響到房地產的公允價值。因此，在評估時，需要對被估房地產租期內的收益情況加以單獨考慮，在評估中體現為對租約期內外的收益分別進行資本化來得到最終價值。