第五章 房地產(chǎn)評估

　　知識點(diǎn)十二、假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（掌握）

　　一、基本思路

　　如房地產(chǎn)價值的形成：

　　假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。該方法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法（該數(shù)值事實(shí)上是取得這塊土地所能夠支付的最高價格）。

　　該方法主要用于待開發(fā)土地的價值

　　二、適用范圍

　　1.待開發(fā)土地的估價。

　　2.將生地開發(fā)成熟地的土地估價。

　　3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。這時的建筑費(fèi)還包含拆遷費(fèi)用。

　　三、計算公式

　　1.（5-24）

　　式中：

　　P 表示土地價值；

　　A 表示開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（可以以售價或者租金等形式表示）；

　　B 表示整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；

　　C 表示投資利息；

　　D 表示開發(fā)商合理利潤；

　　E 表示正常稅費(fèi)。

　　2.現(xiàn)實(shí)估價中剩余法的一個較具體的計算公式為：

　　地價＝預(yù)期樓價值－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤（ 5-25 ）

　　四、操作步驟

　　（一）調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況

　　（二）確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式

　　（三）預(yù)測房地產(chǎn)售價

　　1.對于出售的房產(chǎn)——市場法

　　采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。

　　2.對于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等——收益法

　　（1）先用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益

　　（2）其次用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價

　　注意：這里的方法實(shí)質(zhì)上就是教材166頁的公式5-5

　　（四）估算各項成本費(fèi)用

　　1.估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用-建筑費(fèi)

　　2.估算專業(yè)費(fèi)用

　　指測量、設(shè)計等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用，該費(fèi)用通常可以按建筑費(fèi)的一定比例計算，即：

　　專業(yè)費(fèi)用=建筑費(fèi) × i （ i為一定的百分率）

　　3.確定開建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息。

　　（1）利息的計算采用復(fù)利，而不用單利

　　（2）預(yù)付地價款的利息

　　已經(jīng)全部預(yù)付的地價款×[（1+利率）開發(fā)建設(shè)期-1]

　　（3）建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的利息

　　①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。

　　②期初一次性投入：全期計息

　　③均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半

　　④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間

　　⑤建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計算利息

　　4.估算稅金

　　一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算

　　5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用（即銷售費(fèi)用）

　　一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算

　　（五） 確定開發(fā)商的合理利潤

　　投資回報利潤率的計算基數(shù)一般為地價、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項。

　　（六）估算待估對象價值