第五章 房地產評估

　　知識點十、市場法在房地產評估中的應用（掌握）

　　一、適用范圍

　　市場法只要有適合的類似房地產交易實例即可應用。在同一地區或同一供求范圍內的類似地區中，與被評估房地產相類似的房地產交易越多，市場法應用越有效。

　　而在下列情況下，市場法往往難以適用：

　　1.沒的發生房地產交易或在房地產交易發生較少的地區；

　　2.某些類型很少見的房地產或交易實例很少的房地產，如古建筑等；

　　3.很難成為交易對象的房地產，如教堂、寺廟等；

　　4.風景名勝區土地；

　　5.圖書館、體育館、學校用地等。

　　二、基本思路

　　市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產價值時，依據替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產狀況等因素修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。

　　三、計算公式

　　市場法的基本計算公式是：

　　P=P‘×A×B×C （5-11）

　　式中：

　　P——被估房地產評估價值；

　　P′——可比交易實例價值；

　　A——交易情況修正系數；

　　B——交易日期修正系數；

　　C——房地產狀況因素修正系數；

　　如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：

　　P=P‘×交易情況修正系數A×交易日期修正系數B×房地產狀況因素修正系數C×容積率修正系數×土地年期修正系數 （5-14）

　　注意：組成房地產狀況因素的各個因子都可以獨立地擴展出來進行單獨修正。

　　四、操作步驟

　　（一）收集交易資料

　　（二）可比交易案例確定

　　（三）因素修正

　　1.交易情況修正

　　（1）需要修正的情形

　　①有特殊利害關系的經濟主體間的交易；

　　②交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型

　　③買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產交易價格偏高或偏低。

　　④其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉嫁給了賣方。

　　⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標等。

　　不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。

　　（2）修正系數的計算公式

　　交易情況修正后的正常價格

　　=可比實例價格×（正常情況指數/可比實例情況指數）

　　=P‘×100/100（1±X%） （5-15）

　　注意：這和教材40頁的交易情況修正是一樣的。

　　2.交易日期修正

　　房地產價格的變動率一般用房地產價格指數來表示。利用價格指數進行日期修正的公式如下：

　　交易基準日交易實例價格

　　=評估基準日價格指數/可比實例交易時價格指數×可比實例價格 （5-16）

　　3.容積率修正

　　容積率與地價的關系并非呈線性關系，需根據具體區域的情況具體分析。

　　容積率修正可采用下式計算：

　　經容積率修正后可比實例價格

　　=可比實例價格×（待估宗地容積率修正系數/可比實例容積率修正系數）（5-17）

　　注意：修正系數不是容積率的比，而是容積率修正系數的比

　　4.土地使用年期修正。

　　土地使用年期修正系數按下式計算：

　　式中：

　　K——將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數；

　　r——資本化率；

　　m——被估對象的使用年期；

　　n——可比實例的使用年期。

　　土地使用年期修正后地價=比較實例價格×K

　　教材41頁土地使用年期修和這里是同一個原理

　　5.房地產狀況因素修正

　　注意：（1）是將待估房地產的狀況指數視作100。

　　（2）房地產狀況修正可以分為：區域狀況修正、權益狀況修正、實物狀況修正以及其他的個別因素修正，都應該采用這里給出的公式處理，不過注意教材41頁在區域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計算題都是告訴的相對于待估房地產的狀況需要修正±X%，需要使用這里的公式做。對分母100（1±X%）