第四章 物權法律制度

　　知識點十七、抵押權

　　（一）抵押權的概念及特征

　　指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人以該財產優先受償的權利。

　　（二）抵押財產的范圍

　　（三）抵押權的設立

　　（四）抵押權的效力

　　1.抵押權 VS 出租

　　（1）先出租后抵押，租賃權優先：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

　　（2）先抵押后出租，抵押權優先：抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

　　◆口訣：誰在先，誰優先

　　2.轉讓抵押物

　　（1）抵押權人同意

　　抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得價款向抵押權人提前清償或者提存；轉讓價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　（2）未經抵押權人同意

　　抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人“代為清償全部債務”消滅抵押權的除外。

　　【總結】

　　同意 ：可以（提前還款、提存）

　　不同意：No→（代為清償）可以

　　3.保全抵押物

　　抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。

　　◆步驟：要求停止→恢復價值或擔保→提前清償

　　（五）抵押權的實現

　　1.實現方式：債務人不履行到期債務時，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。

　　協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內請求人民法院撤銷該協議。

　　2.孳息：

　　（1）債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自“扣押之日”起抵押權人“有權收取”該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

　　（2）孳息應當先充抵收取孳息的費用。

　　3.抵押權次序：同一財產向兩個以上債權人抵押的，價款依照下列規定清償：

　　①抵押權已登記的先于未登記的受償。

　　②抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。

　　③抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　4.建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。

　　5.以土地承包經營權抵押的，或者以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。

　　6.抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

　　（六）特殊類型的抵押

　　1.浮動抵押（財團抵押）——財產變動，債權不變

　　2.最高額抵押——財產確定，債權變動

　　最高額抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間（有期限）內將要連續發生（面向未來 ）的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。（解釋：債權余額高于最高限額，以最高限額為限；債權余額低于最高限額，以實際發生的為限。）