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注冊資產評估師《資產評估》復習：收益法的基本程序和基本參數
第二章 資產評估的基本方法
知識點八、收益法的基本程序和基本參數
（一）收益法的基本程序
采用收益法進行評估，其基本程序如下：
1.搜集驗證與評估對象未來預期收益有關的數據資料，包括經營前景、財務狀況、市場形勢、以及經營風險等；
2.分析測算被評估對象未來預期收益；
3.確定折現率或資本化率；
4.分析測算被評估資產未來預期收益持續的時間；
5.用折現率或資本化率評估對象未來預期收益折算成現值；
6.分析確定評估結果。
從評估實務的角度看，第1－4步比較關鍵，涉及到收益法計算的3個關鍵因素：收益額、收益年限、折現率；但是我們考試主要是根據已知條件按照以上第5步驟來計算被評估資產的價值，所以反而是第五步最重要。
（二）收益法的基本參數
1.收益額
（1）收益額是資產在正常情況下所能得到的歸其產權主體的所得額；
（2）資產評估中收益額的特點。
①收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額；
②用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益。
客觀的收益就是根據各種變量、因素合理估計被評估資產的收益；而現實收益中可能包括不合理的因素。
（3）資產的收益額表現形式有多種，不同種類資產的收益額表現形式不同，需要合理選擇收益額的種類。
2.折現率
（1）從本質上講：
折現率是一個期望的投資報酬率。是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。
（2）從構成上看：
①折現率＝無風險報酬率＋風險報酬率
②無風險報酬率
指沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得（事實上，就是沒有風險）的投資報酬率。
實務中，可以使用同期國庫券利率或者銀行利率……（實際上考試的時候現在都是直接采用國債利率，并不進行換算。）
③風險報酬率
根據所投資的行業所面臨的行業增減、財務風險、市場風險、經營風險等各種風險要測算這項交易所承擔的風險。
（3）資本化率與折現率的關系：
①在本質上是沒有區別的。
②但是二者適用場合不同。習慣上人們稱折現率是將未來有限期的預期收益折算成現值的比率（r），用于有限期預期收益折現，資本化率則是將未來永續性預期收益折算成現值的比率（r）。
③二者是否相等，主要取決于同一資產在未來長短不同的時期所面臨的風險是否相同。
3.收益期限
根據在持續使用的能力，在未來多長時間資產能夠給所有者帶來未來的預期收益
可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永續無期限。通常以年表示。
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