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注冊資產評估師考試《資產評估》預習：假設開發法操作步驟
第五章 房地產評估
知識點二十六、假設開發法操作步驟
（一）調查房地產的基本情況
（二）確定被估房地產的最佳開發利用方式
（三）預測房地產售價
1.對于出售的房產——市場法
采用市場比較法確定開發完成后的房地產總價
2.對于出租的房地產，如寫字樓等——收益法
（1）先用市場法，確定所開發房地產出租的凈收益
（2）其次用收益法將所有的凈收益折現得到房地產的總價
注意：這里的方法實質上就是教材的公式5－4
（四）估算各項成本費用
1.估算開發建筑成本費用-建筑費
2.估算專業費用
指測量、設計等專業技術費用，該費用通常可以按建筑費的一定比例計算，即：
專業費用＝建筑費 × i （ i為一定的百分率）
3.確定開建設工期，估算預付資本利息。
（1）利息的計算采用復利，而不用單利
（2）預付地價款的利息
已經全部預付的地價款×【（1＋利率）開發建設期－1】
（3）建筑開發費和專業費的利息
① 分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。
② 期初一次性投入：全期計息
③ 均勻投入：計息期為開發期的一半
④ 分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間
⑤ 建設竣工以后的空置及銷售期內應該按照全額全期計算利息
4.估算稅金
一般按照房地產總價的一定比例計算
5.估算開發完成后的房地產租售費用（即銷售費用）
一般按照房地產總價的一定比例計算
（五）確定開發商的合理利潤
投資回報利潤率的計算基數一般為地價、建筑費和專業費三項
（六）估算待估對象價值
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