第五章 房地產評估

　　知識點八、房地產價格的影響因素（掌握）

　　影響房地產價格的因素通常可劃分為一般因素、區域因素和個別因素，下面分別予以闡述

　　（一）一般因素

　　主要包括經濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。

　　1.經濟因素。

　　（1）經濟發展因素。

　　（2）財政金融因素。

　　（3）產業結構因素。

　　2.社會因素。

　　（1）人口因素。

　　（2）家庭規模因素。

　　（3）房地產投機因素。

　　（4）教育科研水平和治安因素。

　　（5）社會福利因素。

　　3.行政因素。

　　（1）土地使用制度與住房制度、地價政策。

　　（2）城市規劃、土地利用規劃、城市發展戰略。

　　（3）稅收制度、投資傾斜、優惠政策。

　　（4）行政隸屬關系變更。

　　（5）交通管制。

　　4.心理因素。

　　（二）區域因素

　　區域因素是指某一特定的區域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術等因素相結合所產生的特性。

　　1.商服繁華因素。

　　這是指所在地區的商業、服務業繁華狀況及各級商業、服務業中心的位置關系。如果商服繁華度較高，該地區的房地產價格水平也會較高。

　　2.道路通達因素。

　　這是指所在地區道路系統通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區的房地產價格水平也較高。

　　3.交通便捷因素。

　　這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產價格水平也較高。

　　4.城市設施狀況因素。

　　（1）基礎設施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施。

　　（2）生活設施：主要包括學校、醫院、農貿市場、銀行、儲蓄所、郵局等設施。

　　（3）文化娛樂設施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設施。

　　5.環境狀況因素

　　若一個地區綠地較多、公園充足、環境優美，則該地區的房地產價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重，則房地產價格水平較低。

　　（三）個別因素

　　1.土地的個別因素。

　　（1）區位因素。

　　區位是影響地價的一個非常主要的因素。區位也叫宗地位置。區位有自然地理區位與社會經濟區位之別。當區位由劣變優時，地價會上升；相反，則地價下跌。

　　（2）面積因素、寬度因素、深度因素。

　　一般來說，宗地面積必須適宜，規模過大或過小都會影響土地效用的充分發揮，從而降低單位地價。

　　（3）形狀因素。

　　土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規則的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號，三角形等不規則土地的地價也可能畸高。

　　（4）地力因素、地質因素、地勢因素、地形因素。

　　地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。

　　（5）容積率因素。

　　容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關系一般不呈線性關系。

　　（6）用途因素。

　　一般來說，對于同一般宗土地而言，商業用地、住宅用地、工業用地的地價是遞減的。

　　（7）土地使用年期因素。

　　在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。

　　2.建筑物的個別因素。

　　（1）面積、結構、材料等。

　　建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。

　　（2）設計、設備等是否良好。

　　建筑物形狀、設計風格、建筑裝潢應與建筑物的使用目的相適應，建筑物設計、設備是否與其功能相適應，對建筑物價格有很大的影響。

　　（3）施工質量。

　　建筑物的旋工質量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質量是否優良，對建筑物的價格亦有很大影響。

　　（4）法律限制。

　　有關建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規劃及建筑法規。

　　（5）建筑物是否與周圍環境協調。

　　建筑物應當與其周圍環境相協調，否則就不是最有效使用狀態。建筑物不能充分發揮使用效用，其價值自然會降低。