第四章 物權(quán)法律制度

　　知識(shí)點(diǎn)八、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　（一）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、特征

　　1.概念：

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指由專有部分所有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)結(jié)合而成的一種“復(fù)合物權(quán)”。

　　業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。“

　　2.特征：

　　（1）權(quán)利的復(fù)合性

　　（2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性

　　①取得專有所有權(quán)即取得共有所有權(quán)和共同管理權(quán)；

　　②專有所有權(quán)的大小決定區(qū)分所有權(quán)人共有所有權(quán)和共同管理權(quán)的大小；

　　③只登記專有所有權(quán)，而共有所有權(quán)和共同管理權(quán)不需要單獨(dú)登記。

　　（3）一體性：不可分離，在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，應(yīng)將三者同時(shí)進(jìn)行。

　　（二）專有所有權(quán)

　　1.定義：專有所有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.注意事項(xiàng)

　　（1）業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　（2）業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　（三）共有所有權(quán)

　　1.業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　2.共有的部分：

　　（1）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。

　　（2）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。

　　（3）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

　　（4）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

　　（5）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。

　　（四）共同管理權(quán)

　　1.業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

　　2.業(yè)主共同決定的事項(xiàng)：（選擇題）