10.3.1 投資性房地產的特征與范圍

　　一、投資性房地產的定義及特征

　　（一）投資性房地產的定義

　　所謂投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。

　　（二）投資性房地產的特征

　　1.投資性房地產是一種經營活動；

　　2.投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別與企業作為生產經營場所的房地產和房地產開發企業用于銷售的房地產。

　　3.投資性房地產有兩種計量模式，一是成本模式，二是公允價值模式。

　　二、投資性房地產的范圍

　　（一）投資性房地產的范圍

　　1.已出租的土地使用權；

　　2.持有以備增值后轉讓的土地使用權；

　　按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

　　3.已出租的建筑物。

　　（1）用于出租的建筑物是企業擁有產權的建筑物，例如：A公司把一套房子租給了B，B把該套房子轉租給C，這種情況只有A可以把出租的房子作為投資性房地產，B不能作為投資性房地產，因為B不擁有該房子的產權；

　　（2）已出租的建筑物是企業已經與其他方簽訂了租賃協議，約定以經營租賃方式出租的建筑物；

　　4.對于企業持有以備經營租出的空置建筑物，只有企業管理當局（董事會或類似機構）作出正式書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，可視為投資性房地產。空置建筑物是指企業新購入、自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發過程中將來用于出租的建筑物。

　　某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

　　企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

　　（二）不屬于投資性房地產的資產

　　1.自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。

　　2.作為存貨的房地產。

　　【要點提示】投資性房地產的辨認屬于多選題選材。

　　10.3.2 投資性房地產的確認及初始計量

　　一、投資性房地產的確認

　　（一）投資性房地產的確認條件

　　在同時滿足下列條件時才予以確認：

　　1.企業能夠取得與該項投資性房地產相關的租金收入或增值收益；

　　2.該項投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

　　（二）投資性房地產的確認時點

　　1.用于出租的投資性房地產以租賃開始日為確認日；

　　2.持有以備經營出租的空置建筑物，以企業管理當局就該事項作出正式書面決議的日期作為投資性房地產的確認日；

　　3.持有以備增值后轉讓的土地使用權以企業將自用土地使用權停止自用，準備增值后轉讓的日期為準。

　　二、投資性房地產入賬價值的確認

　　1.總的原則：歷史成本原則。即企業取得投資性房地產時，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，在這點上與普通資產的核算標準相同。

　　2.不同取得渠道下投資性房地產的入賬成本構成

　　（1）外購的投資性房地產，按買價和可直接歸屬于該資產的相關稅費作為其入賬價值。

　　（2）自行建造的投資性房地產，按建造該資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出，作為入賬價值。在建造過程中發生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入投資性房地產成本。

　　（3）以其他方式取得的投資性房地產，原則上也是按其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他相關準則規定的按照相應的準則規定予以確定。比如債務重組轉入的投資性房地產就應按債務重組準則的規定來處理。

　　【要點提示】由于投資性房地產分離于固定資產、無形資產或開發產品，其入賬成本的確認環節與其原屬資產無異，因此考生應依據固定資產、無形資產或開發產品入賬原則來推定投資性房地產的入賬成本。

　　10.3.3 投資性房地產的后續計量

　　一、后續計量模式的選擇

　　企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。成本模式在滿足規定條件時可以轉為公允價值模式，按會計政策變更進行追溯調整，但公允價值模式不能轉為成本模式。

　　【要點提示】掌握后續計量模式的選用原則。

　　二、采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

　　在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。

　　三、采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

　　1.采用公允價值模式的前提條件

　　企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。

　　2.采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：

　　①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

　　②企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

　　3.采用公允價值模式進行后續計量的會計處理

　　①會計處理原則

　　企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊、攤銷和減值測試，而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”，此損益屬于暫時損益，一旦資產處置就要轉入其他業務成本，形成正式損益。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。

　　四、投資性房地產后續計量模式的變更

　　企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額應調整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　五、投資性房地產的后續支出

　　10.3.4 投資性房地產的轉換與處置

　　一、轉換條件

　　在下列情況下，當有確鑿證據表明房地產用途發生改變時，企業應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產：

　　①房地產開發企業將其存貨以經營租賃方式租出，相應地由存貨轉換為投資性房地產；

　　②自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應地由無形資產轉為投資性房地產；

　　③自用建筑物停止自用，改為出租，相應地由固定資產轉換為投資性房地產。

　　④投資性房地產開始自用，相應地由投資性房地產轉換為自用房地產。比如原來出租的房地產現改為自用房地產；

　　⑤房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售，從投資性房地產轉為存貨。

　　二、轉換日的確定

　　①投資性房地產開始自用，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期；

　　②作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日為租賃開始日；

　　③自用土地使用權停止自用，改為用于資本增值，轉換日為企業停止將該項土地使用權用于生產商品、提供勞務或經營管理且管理當局作出房地產轉換決議的日期。

　　④房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售時，從投資性房地產轉為存貨，轉換日為租賃期滿，企業董事會或類似機構作出書面決議明確表示將其重新開發用于對外銷售的日期。

　　三、轉換時入賬口徑的選擇

　　1.在成本模式下，房地產轉換后的入賬價值，以其轉換前的賬面價值確定。

　　2.以公允價值計價的投資性房地產轉換為自用房地產或存貨時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，轉換當日的公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的差額計入當期損益。

　　四、投資性房地產的處置

　　【要點提示】重點掌握投資性房地產處置時對損益影響額的計算，尤其是公允價值模式下“公允價值變動損益”轉“其他業務成本”的會計處理。

　　（一）成本模式下

　　企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益（將處置收入計入“其他業務收入”，所處置投資性房地產的賬面價值計入“其他業務成本”，營業稅費列支于“營業稅金及附加”）。

　　（二）公允價值模式下一般會計處理