第六節(jié) 申報(bào)和繳納

　　一、申報(bào)納稅程序

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

　　（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

　　納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

　　并同時(shí)提供下列證件和資料：

　　（1）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書

　　（2）土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同

　　（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本方面的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用方面的資料、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金的完稅憑證，以及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

　　（4）根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

　　（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以外的其他納稅人

　　這類納稅人應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（掌握）：

　　（一）土地增值稅的清算及前期管理

　　（二）土地增值稅的清算條件：

　　1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

　　②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

　　③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　（三）土地增值稅清算時(shí)間及提供資料

　　（四）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

　　②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　　（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目審核（新增）

　　1.扣除項(xiàng)目應(yīng)符合的要求

　　2.各項(xiàng)目審核重點(diǎn)

　　【提示】注意選擇題

　　（五）公共設(shè)施處理原則

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　　1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

　　2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 

　　3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

　　4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　（六）土地增值稅的核定征收

　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　　3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

　　4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

　　5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。