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[第08章]02　投資性房地產的轉換與處置

　　這個系列總結寫到今天，發現前面寫得太啰嗦，想面面俱到，但時間不夠用啦，也搞得自己很累。很多人可能只是看我的總結，“拿來主義”不錯，但沒有去思考自己該如何通過適合自己的方式去學習。所以，從今天開始，我更多地是寫自己的學習思路和理解，這樣也會給大家一些啟發。好啦，廢話不多說，今天我們的主題是投資性房地產的轉換和處置。

　　一、投資性房地產的轉換

　　投資性房地產的轉換一共有四種情況：

　　1.成本模式下的投資性房地產轉為非投資性房地產

　　2.成本模式下的非投資性房地產轉為投資性房地產

　　3.公允價值模式下的投資性房地產轉為非投資性房地產

　　4.公允價值模式下的非投資性房地產轉為投資性房地產

　　這么多，不要喊暈哦，其實很簡單的，對于這種問題，我最喜歡拿一張紙，在上面亂畫，畫來畫去思路就清晰了，最后發現還是表格最合適：

　　通過這張表格，可以歸納出如下幾點：

　　1.在成本模式下，由于投資性房地產和非投資性房地產的核算是類似的，所以遵循“對應結轉”的原則，所謂對應結轉就是“原值轉原值、折舊（攤銷）轉折舊（攤銷）、準備轉準備”，比較特殊的是作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，不遵循這個原則，而是將存貨在轉換日的賬面價值作為投資性房地產的入賬價值。

　　2.在公允價值模式下，自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時，如果借方差額計入公允價值變動損益，如果是貸方差額計入資本公積（在處置投資性房地產時，要將此資本公積轉入其他業務收入），準則這樣規定的目的是為了防止一些企業借此調整利潤。

　　好啦，對于轉換看著上面的這個表應該就很清楚啦，還有一些細節不清楚的話，自己翻翻書吧，我這個表格沒有把所有的內容都概括進去的。

　　二、投資性房地產的處置

　　說完了轉換，我們來說說處置。投資性房地產的處置包括出售、轉讓、報廢、毀損，同樣也要走“成本模式”和“公允價值模式”兩條線。對于投資性房地產的出售或轉讓，不管在成本模式下還是公允價值模式下，都要通過其他業務收入和其他業務成本科目核算。

　　（一）成本模式下：

　　1.出售或轉讓時：

　　借：銀行存款（實際收到的金額）

　　　　貸：其他業務收入

　　借：其他業務成本

　　　　投資性房地產累計折舊（攤銷）

　　　　投資性房地產減值準備

　　　　貸：投資性房地產

　　2.報廢或毀損時：

　　借：待處理財產損溢

　　　　投資性房地產累計折舊（攤銷）

　　　　投資性房地產減值準備

　　　　貸：投資性房地產

　　報經批準后處理：

　　借：工程物資/銀行存款（按殘料價值或變價收入）

　　　　其他應收款（可收回的賠償款）

　　　　其他業務成本（按差額）

　　　　貸：待處理財產損溢

　　（二）公允價值模式下

　　1.出售或轉讓

　　借：銀行存款（實際收到的金額）

　　　　貸：其他業務收入

　　借：其他業務成本

　　　　貸：投資性房地產——成本

　　　　　　投資性房地產——公允價值變動（或借記）

　　借：公允價值變動損益

　　　　貸：其他業務收入（或相反分錄）

　　如果存在原來轉換日計入資本公積的金額：

　　借：資本公積——其他資本公積

　　　　貸：其他業務收入

　　2.報廢或毀損時：

　　借：待處理財產損溢

　　　　貸：投資性房地產——成本

　　　　　　投資性房地產——公允價值變動（或借記）

　　報經批準后處理：

　　借：工程物資/銀行存款（按殘料價值或變價收入）

　　　　其他應收款（可收回的賠償款）

　　　　其他業務成本（按差額）

　　　　貸：待處理財產損溢

　　例題：徐氏軍團“每日一練”（12月4日）

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轉自正保會計網校論壇·奇客小屋