離2010年中級會計職稱考試時間越來越近了，大家的職稱備考進度跟進了嗎？正保會計網校論壇“中級會計實務”輔導區，第二輪的復習已經開始了，以下是對第四章投資性房地產的難點及重點的講解，大家可以做為參考學習資料。如有本章問題也可以跟帖提問，一同探討研究！共同進步！

第四章 投資性房地產

　　投資性房地產雖然是屬于比較新的內容，但近三年全部為客觀題，因為實務中現階段是限制公允價值模式的使用。聽說財政部知道哪家上市公司使用公允價值模式，就會去做調研，看你是否真正有市場報價，涉及投資性房地產業務的上市公司70多家，除少數幾家在香港上市的外很少采用公允價值模式。

　　本章概括：

　　【注意】后續支出是解決資本化還是費用化的問題，后續計量是采用成本模式或公允價值模式計量的問題。

　　提示：這里準則歸類的投資性房地產范圍只有3類，持有并準備增值后轉讓的只有土地使用權。注意選擇題。

　　【例題】下列各項中，屬于投資性房地產的有（ ）。（2009年試題）

　　A.已出租的建筑物

　　B.待出租的建筑物

　　C.已出租的土地使用權

　　D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物

　　【答案】AC

　　【解析】投資性房地產包括：（1）已出租的土地使用權；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。選項B，待出租的建筑物不屬于投資性房地產；選項D，不屬于企業持有的資產。

　　投資性房地產的初始計量，也就是取得時按成本進行計量

　　投資性房地產公允價值模式：

　　只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，企業才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。從定義我們可以看出后續計量對公允價值模式計量有嚴格的限制。

　　【例題】2×10年，甲公司與乙公司簽訂租賃協議，約定將甲公司新建的一棟寫字樓租賃給乙公司，租期10年。

　　2×10年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價為80 000 000元，公允價值也為相同金額。該寫字樓所在區域有活躍的房地產交易市場，而且能夠從房地產交易市場上取得同類房地產的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產進行后續計量。

　　參照公司所在地產交易市場上平均銷售價格，2×10年12月31日，該寫字樓的公允價值為90 000 000元。

　　甲公司的賬務處理如下：

　?。?）2×10年12月1日，取得時初始計量

　　借：投資性房地產——寫字樓——成本 80 000 000
　　　　貸：固定資產——寫字樓 80 000 000

　?。?）2×10年12月31日，參照公司所在地產交易市場上平均銷售價格，2×10年12月31日，該寫字樓的公允價值為85 000 000元。

　　借：投資性房地產——寫字樓——公允價值變動 5 000 000
　　　　貸：公允價值變動損益——投資性房地產 5 000 000

　?。?）2×10年12月31日，參照公司所在地產交易市場上平均銷售價格，2×10年12月31日，該寫字樓的公允價值為70 000 000元。

　　借：公允價值變動損益——投資性房地產 1000
　　　　貸：投資性房地產——寫字樓——公允價值變動 1000

　　投資性房地產的成本模式：

　　通常應當采用成本模式計量，滿足特定條件也可以采用公允價值模式計量。（大部分采用成本模式計量）同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　1.在投資性房地產采用成本模式計量的條件下，處理類似于固定資產和無形資產，按期計提折舊或攤銷。

　　借：其他業務成本
　　　　貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）

　　2.取得的租金收入，確認為“ 其他業務收入”。

　　3.投資性房地產存在減值跡象的，適用資產減值規定，已計提的減值準備，減值損失在以后的會計期間不得轉回。

　　投資性房地產后續計量模式轉換

　　教材第四節分別講了投資性房地產的轉換和處置

　　公允價值（成本）模式下的轉換分以下四類

　　公允價值模式下的轉換

　?、伲谕顿Y性房地產轉換為自用房地產、存貨

　　借：固定資產/無形資產／開發產品 （轉換日公允價值）
　　　　貸：投資性房地產-成本 （取得成本）
　　　　　　投資性房地餐-公允價值變動 （增值，減值為借方）
　　　　　　公允價值變動損益 （減值為借方）

　?、圩杂梅康禺a轉換為投資性房地產

　　借：投資性房地產—成本
　　　　累計折舊／累計攤銷
　　　　無形資產減值準備／固定資產減值準備
　　　　公允價值變動損益 （公允價賬面價）

　　待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期損益，其他業務成本。

　?、艽尕浀姆康禺a轉換為投資性房地產

　　借：投資性房地產—成本
　　　　存貨跌價準備

　　公允價值變動損益（公允價賬面價）

　　成本模式下的轉換

　?、伲谕顿Y性房地產轉換為自用房地產、存貨

　　借：固定資產/無形資產/開發產品
　　　　投資性房地產累計折舊（攤銷）
　　　　投資性房地產減值準備
　　　　貸：累計折舊/累計攤銷

　　投資性房地產

　　③自用房地產轉換為投資性房地產

　　借：投資性房地產
　　　　累計折舊/累計攤銷
　　　　固定資產減值準備
　　　　無形資產減值準備
　　　　貸：固定資產/無形資產
　　　　　　投資性房地產累計折舊（攤銷）
　　　　　　投資性房地產減值準備

　?、艽尕浀姆康禺a轉換為投資性房地產

　　借：投資性房地產
　　　　存貨跌價準備
　　　　貸：開發產品

　　最后教材講了投資性房地產的處置，處置仍然區分公允價值模式和成本模式

　　公允價值模式與成本模式下確認收入均計入“其他業務收入”結轉成本計入“其他業務成本”。

　　在公允價值模式下要結轉投資性房地產累計公允價值變動，若存在轉換日計入資本公積的金額，也一并結轉。

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